Bank v. Lessee and Co-Lessor Joinder in Mortgage Enforcement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, qui est recevable :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 7 décembre 2004) que par acte notarié du 28 février 1991, M. Michel X... a reconnu devoir à la Banque nationale de Paris (BNP) Paribas une certaine somme, qu'en garantie du remboursement de cette dette, Mme Josiane Y..., épouse de M. Michel X..., s'est portée caution hypothécaire de ce dernier envers BNP Paribas aux termes du même acte notarié ; que les époux X... ont affecté en garantie du remboursement de la dette leur propriété ; que M. Michel X... ayant été déclaré en liquidation judiciaire par jugement du 22 septembre 1999, BNP Paribas, à l'occasion de sa déclaration de créance et des formalités préalables à la vente de l'immeuble hypothéqué, a appris que, par acte notarié du 30 juin 1993, M. Michel X... et son épouse Josiane Y... avaient donné à bail à ferme cet immeuble à leur fils, Bruno X..., et ce, pour une durée de dix huit ans; que la valeur de l'immeuble hypothéqué s'en trouvant considérablement minorée, BNP Paribas a assigné, le 9 mars 2001, M. Michel X..., M. Z... ès

qualités de liquidateur judiciaire de ce dernier, Mme X..., M. Bruno X... et la société Auberge de la Ferme de la Quarantaine (la société) aux fins de s'entendre déclarer inopposable le bail à ferme ; qu'en cause d'appel, ces derniers ont demandé de constater l'irrecevabilité de la demande de la BNP Paribas à défaut d'appel dans la cause de la société civile immobilière (SCI) Wildmanngass, bailleur ;

Attendu que Mme X..., M. Bruno X... et la société font grief à l'arrêt de déclarer inopposable à la BNP Paribas le bail à ferme conclu le 30 juin 1993 entre les époux X... et la SCI Wildmanngass, bailleurs, d'une part, et M. Bruno X..., preneur, d'autre part, alors, selon le moyen :

1 / que la solidarité stipulée entre les bailleurs oblige chacun d'eux à délivrer au preneur l'intégralité du bien loué ; que la SCI Wildmanngass, co-bailleresse, était donc un défendeur nécessaire contre qui il appartenait à la BNP Paribas, demanderesse en inopposabilité du bail, de diriger son action ; qu'en statuant comme ci-dessus, la cour d'appel a violé les articles 1200 et 1218 du Code civil, ensemble l'article 32 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que l'indivisibilité d'un acte oblige celui qui entend le contester à attraire en justice l'ensemble des parties à cet acte ; que le fait que les immeubles donnés à bail appartiennent de manière totalement divise et séparée à plusieurs bailleurs n'empêche pas que ce bail puisse être indivisible ; qu'en statuant comme ci-dessus, sans rechercher si, comme le soutenaient les appelants, le bail rural litigieux ne formait pas "un tout indivisible", la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1167 et 1218 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les différents immeubles bâtis ou non bâtis donnés à bail appartenaient de manière totalement divise et séparée aux deux bailleurs qui s'étaient simplement obligés solidairement en faveur du preneur, seul bénéficiaire de cette solidarité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que BNP Paribas était recevable en son action sans avoir à procéder à la mise en cause de l'autre bailleur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, Mme Y..., M. Bruno X... et la société Auberge de la Quarantaire aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. Bruno X... et la société Auberge de la quarantaine à payer à la BNP Paribas et à M. Z..., ès qualités de liquidateur de M. Michel X..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Bruno X..., de Mme Y... et de la société Auberge de la quarantaine ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille six.