Lessor's Right of Preemption Over Unilateral Promise of Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 8 avril 2005), rendu sur renvoi après cassation (3e civile 1er juillet 2003 pourvoi n° 02-13.394) que la société civile immobilière Lesage (la SCI), qui avait donné à bail à M. X... Y... Z... des locaux commerciaux, a exercé le droit de préemption que lui conférait ce contrat à l'occasion de la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce que ce dernier a consentie le 7 novembre 1994 à M. A... ; qu'à l'occasion d'une procédure en résiliation du bail pour non paiement des loyers, la société SDPE, venant aux droits de la SCI, a demandé que la vente du fonds de commerce soit déclarée parfaite à son égard ;

Attendu que M. X... Y... Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :

1 / que l'inexécution par le débiteur d'un pacte de préférence de son obligation de faire une offre prioritaire de contrat au bénéficiaire du pacte ne peut être, en application de l'article 1142 du code civil, (sanctionnée) que par l'allocation de dommages-intérêts en réparation du préjudice qui serait causé à ce dernier; qu'en aucun cas, le bénéficiaire du pacte ne saurait être autorisé en justice à obtenir la conclusion forcée de la vente à son profit, même à considérer que le débiteur a conclu la vente objet du pacte avec un tiers ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, lorsqu'il s'évinçait pourtant de ses constatations que le débiteur du pacte n'avait pas conclu la vente du fonds de commerce objet du droit de préemption avec un tiers et qu'il n'avait pas informé le bénéficiaire qu'il avait conclu une promesse unilatérale de vente avec un tiers, a déclaré parfaite la vente du fonds de commerce entre le promettant et le bénéficiaire du droit de préemption, en considérant que ce dernier avait valablement exprimé son intention d'acquérir aux conditions de la promesse de vente conclue avec le tiers et que, dès lors, la rencontre des volontés avait été formalisée ; qu'en statuant ainsi, sans tirer les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations, la cour d'appel a violé l'article 1142 du code civil, ensemble le principe de la liberté contractuelle ;

2 / que l'article 1165 du code civil précise que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, qu'elles ne nuisent point aux tiers et qu'elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 ; que, partant, l'effet relatif d'une promesse de vente s'oppose à ce que celle-ci crée des droits au profit d'un tiers ; que, notamment, un tiers ne peut valablement se prévaloir des conditions de la promesse de vente et lever l'option dont seul le bénéficiaire jouit, la promesse ne créant des droits qu'entre les parties contractantes ;

qu'aucune rencontre des volontés entre le promettant et un tiers ne peut ainsi résulter de l'acceptation par le tiers des conditions de la promesse de vente ; qu'en l'espèce la cour d'appel qui a déclaré parfaite la vente du fonds de commerce entre M. X..., qui avait conclu une promesse unilatérale de vente, et le bénéficiaire du droit conventionnel de préemption portant sur ce fonds, en considérant que ce dernier avait valablement exprimé son intention d'acquérir aux conditions de la promesse de vente et que, dès lors, la rencontre des volontés avait été formalisée, a méconnu l'effet relatif de la promesse de vente et, partant, violé l'article 1165 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente du fonds de commerce en date du 7 novembre 1994 emportait pour M. X... Y... Z... engagement ferme et définitif de vendre, et que l'acquéreur devait notifier son acceptation au plus tard le 31 décembre 1994, la cour d'appel, qui a constaté que par courrier du 7 novembre 1994 le conseil de l'acquéreur avait informé la SCI de la signature de cette promesse, que celle-ci avait fait connaître à l'acquéreur et à M. X... Y... Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 5 décembre 1994 qu'elle entendait se prévaloir de son droit de préemption au prix fixé par la promesse, en a exactement déduit, sans violer l'article 1165 du code civil, que l'exercice par la SCI de ce droit notifié, d'une part, au vendeur qui n'y avait pas réagi, d'autre part, à l'acquéreur qui en avait pris acte, et ce, dans les formes et au prix fixés par la promesse, avait formalisé la rencontre des volontés et rendu la vente parfaite, M. X... Y... Z... ne pouvant se prévaloir de sa propre carence à exécuter ses engagements contractuels envers la SCI ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... Y... Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. X... Y... Z... à payer à la société SDPE la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille sept.