Co-Ownership Work Without Authorization: Common Area Alterations and Prior Consent Requirement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 juin 2005), que le syndicat des copropriétaires du ... a fait assigner la SCI Ker Rohen, qui avait effectué des travaux sur les parties communes et les parties privatives, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, aux fins de la voir condamner à leur remise en l'état initial et à payer des dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Ker Rohen fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que les parties communes doivent être en état d'assurer le libre usage des parties privatives conformément à la destination des lieux autorisée par le règlement de copropriété ;

que même en l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale, il relève d'une bonne justice de permettre au juge du fond de valider des travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties communes lorsque, au jour où ceux-ci ont été faits, ils étaient devenus indispensables à l'exploitation des parties privatives, en l'occurrence une pâtisserie, en tant qu'exigés par les services administratifs relatifs aux normes d'hygiène, de réglementation en matière de denrées alimentaires et de sécurité des personnes, dès lors qu'il a été constaté que ces travaux ont été effectués dans les règles de l'art, contribuant à renforcer la stabilité du bâtiment, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres propriétaires ; qu'en ordonnant néanmoins le remise en état des lieux avant travaux, au risque de fermeture de l'établissement commercial et artisanal employant près de trente-cinq personnes, la cour d'appel a violé l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu que tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés ; qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que la SCI Ker Rohen reconnaissait dans ses écritures qu'elle aurait dû être préalablement autorisée mais soutenait que compte tenu de l'urgence elle s'était contentée de l'accord préalable de l'assistant du syndic, la cour d'appel en a exactement déduit que l'accord verbal du syndic ne pouvait valablement se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la SCI Ker Rohen n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le changement d'affectation du lot privatif ne relevait pas de l'autorisation de l'assemblée générale, le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés que le lot n° 98 était utilisé à usage de bureau ou de réserve et provisoirement de chambre à coucher pour un commis mais que cet usage n'était pas contraire à sa destination d'habitation d'origine et relevé que le dernier bail faisait état d'un appartement de trois pièces loué du 1er mai 1987 au 30 avril 1996, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière (SCI) Ker Rohen aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société civile immobilière (SCI) Ker Rohen à payer au syndicat des copropriétaires du ... la somme de 1 800 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille six.