Lease Versus Unilateral Promise to Sell: Forfeiture of Purchase Option Upon Liquidation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 mai 2005), que par acte authentique du 7 novembre 1992, M. X... a donné à bail aux époux Y... un fonds viticole, pour une durée de trois années, renouvelable ; qu'aux termes du même acte, M. X... s'est engagé à vendre ce fonds aux preneurs, qui ont accepté ; que ces derniers ont été déclarés en liquidation judiciaire par jugement du 13 avril 1995 et que la société Bouffard-Mandon, désignée en qualité de mandataire judiciaire, a assigné M. X... pour voir constater la perfection de la vente, après avoir été mise en demeure par M. X..., le 27 décembre 1996, de prendre position sur la poursuite du contrat ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. Z..., ès qualités, fait grief à l'arrêt de qualifier l'acte du 7 novembre 1992 de promesse unilatérale de vente et de dire que les époux Y... ont perdu leur option d'achat, alors, selon le moyen :

1 / que le contrat de vente est formé dès que l'accord sur la chose et sur le prix est réalisé ; que la promesse de vente comportant le consentement réciproque des parties quant à la vente d'un bien et quant au prix convenu présente un caractère synallagmatique et vaut vente même si la réalisation par acte authentique est reportée à une date ultérieure ; qu'en qualifiant de promesse unilatérale de vente la convention du 7 novembre 1992, après avoir constaté que cet acte comportait le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé les articles 1582, 1583 et 1589 du code civil, ensemble, et l'article 1134 du code civil ;

2 / que la promesse de vente comportant le consentement réciproque des parties vaut vente quoique la chose n'ait pas été livrée ni le prix payé ; que les époux Y... avaient accepté d'acquérir le bien loué dans l'acte authentique de bail lequel, comportant l'accord réciproque des parties, ne mentionnait pas d'obligation de levée d'option à la charge des acquéreurs ; qu'en décidant cependant que le transfert de propriété des biens vendus ne s'était pas réalisé dans le cadre de la liquidation des preneurs, faute pour eux d'avoir levé l'option d'achat, la cour d'appel a violé les articles susvisés ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la recherche de la commune intention des parties conduisait à interpréter les clauses de l'acte litigieux, portant bail et vente, les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier, que l'acte authentique du 7 novembre 1992 s'analysait essentiellement en un bail rural en quinze articles auxquels étaient ajoutées des conditions particulières consistant en une promesse de vente de la part du bailleur, qu'était expressément prévu le cas où les époux Y... ne pourraient acheter eux-mêmes ou leurs ayants droit avec perte de toutes les sommes payées et que si M. X... ne désirait plus vendre, il devrait verser à M. ou Mme Y... une indemnité, que le bail s'était renouvelé à compter du 14 avril 1995 par l'effet du contrat, qu'en l'absence de levée d'option par le preneur le transfert de propriété n'était pas réalisé à la date de la liquidation prononcée le 13 avril 1995, la cour d'appel a pu en déduire que la promesse de vente contenue dans l'acte du 7 novembre 1992 était une promesse unilatérale de vente et qu'aucune vente n'était intervenue ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Z..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. Z..., ès qualités, à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., ès qualités ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille six.