Property Owners v. Neighbors Regarding Restrictive Covenant Modification
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAOwners of a property within a housing development, initially subject to building restrictions in a 1979 agreement, sued their neighbors in 1995 seeking the demolition of an added veranda, arguing it violated the original specifications. The appellate court rejected this claim, finding that the homeowners association had validly modified the agreement in 1992 by a two-thirds majority, allowing verandas, and that the plaintiffs were required to formally challenge this modification separately rather than by way of exception in the current dispute. However, the High Court quashed this decision, reasoning that since the association's bylaws did not explicitly authorize it to modify the restrictive deed, the property owners were not obligated to seek the nullity of the association's decision as it had no legal effect on the litigation concerning the violation of the original deed.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Property Owners v. Neighbors Regarding Restrictive Covenant Modification: The appellate court rejected this claim, finding that the homeowners association had validly modified the agreement in 1992 by a two-thirds majority, allowing verandas, and that the plaintiffs were required to formally challenge this modification separately rather than by way of exception in the current dispute. However, the High Court quashed this decision, reasoning that since the association's bylaws did not explicitly authorize it to modify the restrictive deed, the property owners were not obligated to seek the nullity of the association's decision as it had no legal effect on the litigation concerning the violation of the original deed.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAProvision used in conjunction with the urban planning code as the main ground for the cassation.
Provision used in conjunction with the Civil Code as the main ground for the cassation.
Applied to rule on the costs related to the opposition's request.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 17 octobre 2005), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3, 12 mai 2004, n° 02 20609), que la société Bâtir a, en 1979, obtenu un permis de construire prévoyant division parcellaire, régi par l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, pour édifier un groupe de pavillons devant être vendus en l'état futur d'achèvement ; qu'un cahier des charges a été établi et une association syndicale libre (ASL) constituée ; que les époux X..., propriétaires d'un pavillon, ont, en 1995, assigné les époux Y..., propriétaires voisins, aux droits desquels sont venus les consorts Y..., en démolition d'une véranda qu'ils alléguaient avoir été édifiée en violation du cahier des charges ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève, d'une part, que si le cahier des charges du 27 avril 1979 interdisait, en son article 10, toutes constructions autres que celles prévues en annexe, au nombre desquelles ne figuraient pas les vérandas, cet article a été régulièrement modifié par décision de l'assemblée générale de l'ASL du 28 octobre 1992 qui a expressément prévu la possibilité de construire des vérandas et que les époux X..., n'ayant pas demandé en justice l'annulation de cette décision, ne peuvent former cette demande à l'occasion d'un autre litige, même par voie d'exception ; que l'arrêt retient, d'autre part, que la décision portant modification de l'article 10 du cahier des charges a été prise conformément aux statuts de l'ASL qui font corps avec le cahier des charges et que cette décision, régulièrement adoptée non pas à l'unanimité mais, ainsi que le prévoyait une stipulation expresse contraire, à la majorité des deux tiers des propriétaires représentant les trois quarts de la surface s'impose à tous les propriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune disposition des statuts de l'ASL ne l'autorisant à modifier le cahier des charges du groupe d'immeubles, les époux X... n'étaient pas tenus de demander la nullité d'une décision sans incidence sur la solution du litige, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les premier et troisième moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y... ; les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille six.