Lessor's Right to Lease Termination and Application of Contractual Clause in Light of Judicial Recovery Proceedings

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant tant sur le pourvoi principal formé par M. et Mme X... et Mme Y..., ès qualités, que sur le pourvoi incident relevé par M. Z... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Z... a donné à bail aux époux X... des locaux pour l'exploitation d'un commerce de café-restaurant ; que le 14 juin 1994 une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'égard de M. X..., dont le plan de redressement a été homologué par un jugement du 10 janvier 1995, Mme Y... étant nommée commissaire à l'exécution du plan ; que les 7 et 8 mars 1995, M. Z... a fait délivrer aux époux X... et à Mme Y... un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en résiliation du bail ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles L. 621-29, alinéa 1er et L. 621-40 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises ;

Attendu que pour prononcer la résiliation du bail aux torts des époux X... et avec effet au 1er juin 1994, l'arrêt retient qu'il est avéré qu'à la date du 1er juin 1994 M. Z... était titulaire d'une créance de loyers et charges substantielle sur les époux X..., dont le montant justifie que soit prononcée la résiliation du bail à cette date du fait de l'infraction du preneur à son obligation essentielle de paiement ponctuel du loyer ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la résolution du bail des locaux affectés à l'activité de l'entreprise ne pouvait être prononcée que pour défaut de paiement de loyers et charges afférents à une occupation postérieure à la date d'ouverture de la procédure collective de M. X..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce ;

Attendu que pour refuser de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au vu du commandement en date des 7 et 8 mars 1995, l'arrêt retient que le bailleur qui entend invoquer le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail pour voir constater la résiliation de ce bail doit adresser préalablement au preneur un commandement valant mise en demeure lui faisant connaître exactement de façon précise et détaillée les manquements de nature à justifier la mise en jeu de cette clause et les moyens de l'éviter en mettant fin à ces manquements ainsi caractérisés dans le délai d'un mois qui lui est imparti, que le commandement des 7 et 8 mars 1995 se bornait à réclamer paiement "de la somme de 37.542 francs au titre des loyers et charges locatives impayés dus conformément à l'engagement de location entre les parties pour la période en date du 1er novembre 1994 des locaux loués", que ce commandement, par son imprécision qui ne permettait pas au preneur de vérifier la réalité et l'étendue de la créance revendiquée ainsi que les dates d'échéances des postes la composant, n'est pas de nature à entraîner la mise en jeu de la clause résolutoire et donc la constatation de la résolution du bail ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet du commandement délivré avec rappel des dispositions de l'article 25 modifié du décret du 30 septembre 1953 devenu l'article L.145-4 du code de commerce, et précisant qu'il était réclamé le paiement de la somme de 37 542 francs représentant les loyers et charges impayés, les preneurs avaient un mois pour en acquitter les causes et que le jeu de la clause résolutoire incluse dans le commandement de payer s'était trouvé acquis dès l'expiration de ce délai, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré l'appel recevable et a condamné M. et Mme X... à payer à M. Z... la somme de 5 723,24 euros (37 542 francs) au titre des loyers et taxes impayés postérieurement à l'ouverture du redressement judiciaire de M. X..., l'arrêt rendu le 18 septembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille six.