Real Estate Commission Dispute over Unilateral Sale Declaration Lacking Seller Mandate

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu les articles 1134 et 1165 du code civil, ensemble l'article 67 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

Attendu que M. X..., agissant "tant en son nom personnel que pour le compte de toute société immobilière" a donné à la SARL Agence Luzienne (l'agence) mandat de rechercher un bien immobilier permettant la réalisation d'un projet de construction étant précisé que dans le cas où le mandant viendrait à se porter acheteur d'un des biens recherchés et proposés par le mandataire ce dernier aura droit à une rémunération "fixée suivant accord entre les parties" ; qu'aux termes d'un acte sous seing privé, signé le 25 juin 2001, les consorts Y... ont vendu à M. X..., représentant la SARL Emergence, un ensemble immobilier situé à Saint-Jean-de-Luz moyennant le prix de 14 000 000 francs "net vendeur" ; que la réitération de cette vente par acte authentique était soumise à diverses conditions suspensives, notamment la renonciation de tout titulaire d'un droit de préemption à l'exercer ; que, le 16 août 2001, une déclaration d'intention d'aliéner a été rédigée par un notaire, portant sur le bien appartenant aux consorts Y..., lesquels étaient mentionnés à la rubrique "propriétaire", la SARL Emergence étant mentionnée à la rubrique "acquéreur" et indiquant, à la rubrique "prix de vente" la somme de "14 000 000 francs + 669 760 francs de commission" ; que, par lettre du 9 octobre 2001, la maire de Saint-Jean-de-Luz a fait connaître au notaire que la commune entendait exercer son droit de préemption urbaine sur le bien cité dans la déclaration d'aliéner au prix de 12 600 000 francs ; que l'exercice du droit de préemption n'a pu s'exercer en raison d'une irrégularité formelle mais que la vente a été, en définitive, conclue entre la commune et les consorts Y... en vertu d'un accord amiable ; que l'agence, sur autorisation donnée par le juge de l'exécution, a fait procéder à la saisie conservatoire des sommes détenues par le notaire pour le compte des consorts Y... en garantie d'une créance évaluée à 110 000 euros, au titre de sa commission ; que les consorts Y... ont assigné l'agence devant le juge de l'exécution qui a rejeté, par décision du 22 janvier 2004, leur demande en rétractation de cette ordonnance ; que, sur appel des consorts Y..., l'arrêt attaqué a confirmé la décision du juge de l'exécution ;

Attendu que pour déclarer que la créance de l'agence apparaissait fondée en son principe et valider la saisie conservatoire pratiquée au préjudice des consorts Y..., la cour d'appel s'est fondée sur la déclaration d'aliéner, rédigée par le seul notaire, prévoyant un prix "net vendeur" de 14 000 000 francs outre une commission d'agence de 669 760 francs, sans autre précision ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait, par ailleurs, constaté que le mandat dont se prévalait l'agence ne lui avait pas été donné par les consorts Y... mais par M. Z..., que l'engagement sous seing privé souscrit entre les consorts Y... et M. X... ne prévoyait aucune commission d'agence à la charge de qui que ce fût mais uniquement un prix "net vendeur" de 14 000 000 francs correspondant à celui indiqué comme devant revenir "net" aux consorts Y... dans la déclaration d'aliéner, ce dont il ne résultait aucun engagement des consorts Y... à l'égard de l'agence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations en violation des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne l'Agence Luzienne aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille sept.