Real Estate Management Guarantor Liability for Manager Deficits

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Foncia Val-de-Marne du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Axa France IARD et M. X..., ès qualités ;

Attendu que la société Lovegim Marolles (la société Lovegim) a donné en location-gérance à la société Foncia Val-de-Marne (la société Foncia) un portefeuille d'administration de biens et de transactions immobilières ; que prétendant qu'elle avait été contrainte de rembourser à certains des mandants de la société Lovegim, des créances de ceux-là à l'égard de celle-ci, relatives à son activité de gestion immobilière, la société Foncia a agi à l'encontre de la banque Worms, venant aux droits de la société BUO, en exécution de la garantie financière que cette dernière avait consentie à la société Lovegim ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectué à l'occasion de l'une de ces opérations et que cette garantie joue sur les seules justifications que la créance soit certaine liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante, peu important que le créancier ne soit pas client de celle-ci ;

Attendu que pour rejeter l'action de la société Foncia, la cour d'appel retient que la garantie financière a pour objet de protéger les seuls clients de l'agent contre d'éventuelles non-représentations de fonds ;

En quoi, elle a violé, par fausse application, les textes susvisés ;

Et sur la seconde branche du moyen :

Vu les articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que l'arrêt énonce encore que la société Foncia n'est pas titulaire d'une créance ayant pour origine un versement effectué lors de l'exécution d'une opération portant sur le bien d'autrui dans les termes de l'article 1er de la loi, mais est créancière de la société Lovegim au titre de leurs relations propres découlant en premier lieu d'un contrat de location-gérance puis d'un acte de cession ;

Qu'en se déterminant ainsi alors qu'elle avait constaté que la situation déficitaire de la société Lovegim trouvait son origine dans la non-représentation des fonds par celle-ci, de sorte qu'il lui incombait de rechercher si, comme le prétendait la société Foncia, la créance litigieuse résultait du comblement de ce déficit, ce qui eût justifié la mise en jeu de la garantie financière, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande formée par la société Foncia Val-de-Marne contre la banque Worms, l'arrêt rendu le 20 septembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Banque Worms aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la banque Worms à payer la somme de 2 000 euros à la société Foncia Val-de-Marne ; rejette la demande de la banque Worms ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille sept.