Purchaser v. Notary: Delay Damages for Breach of Advisory Duty
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA purchaser of an off-plan apartment sued the notary for liability and damages after the delivery was delayed from 1991 to 1999 due to the promoter's issues with modifying the building permit. The lower court acknowledged the notary breached the duty to advise but only awarded damages for the lost opportunity to invest elsewhere, finding the delay-related prejudice unfounded because the purchaser showed no intent to avoid the contract. The Court of Cassation quashed this part of the decision, reasoning that the purchaser's claims for damages—specifically loss of enjoyment, tax costs, property devaluation, and moral prejudice—were directly caused by the notary's proven breach regarding inconsistencies in construction details and the seller's representations about completion.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du code civil, Vu l'article 1382 du code civil, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Purchaser v. Notary: Delay Damages for Breach of Advisory Duty: The lower court acknowledged the notary breached the duty to advise but only awarded damages for the lost opportunity to invest elsewhere, finding the delay-related prejudice unfounded because the purchaser showed no intent to avoid the contract. The Court of Cassation quashed this part of the decision, reasoning that the purchaser's claims for damages—specifically loss of enjoyment, tax costs, property devaluation, and moral prejudice—were directly caused by the notary's proven breach regarding inconsistencies in construction details and the seller's representations about completion.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision formed the legal basis for the substantive part of the appeal concerning the liability of the notary, which the Court of Cassation partially quashed based on the violation of this article.
This provision was cited in the dispositive when rejecting the claim for costs made by M. Z....
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la compagnie d'assurances Les Mutuelles du Mans et contre M. Y... pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Méditerranée Holidays ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, selon un acte du 30 août 1991 établi par M. Z..., notaire, M. X... a acquis de la société JLC Promotion Méditerranée Holidays, en l'état futur d'achèvement, un appartement et un parking livrables fin août 1991 ; que l'immeuble n'ayant pu être achevé qu'en 1996, M. X..., qui n'a pris livraison de son appartement que le 17 février 1999, a fait assigner M. Z... en responsabilité et indemnisation de ses préjudices ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. Z..., l'arrêt attaqué, qui reconnaît un manquement du notaire à son devoir de conseil, retient que M. X... ne saurait se prévaloir du préjudice résultant du retard de la construction, lié à "l'appétit financier" du promoteur qui, voulant modifier les termes du permis de construire et bâtir 7 logements supplémentaires, s'est heurté à un refus des autorités publiques, ce dont le notaire n'est pas lui-même responsable, mais seulement de la perte de chance de ne pas avoir procédé à l'acquisition et d'avoir investi ailleurs, cette perte de chance d'avoir pu ne pas contracter et mener un autre projet étant toutefois inexistante en l'absence de preuve d'une quelconque volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles avec le vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la demande en indemnisation du préjudice, exclusivement formée par M. X... au titre de la perte de jouissance de l'appartement, des frais fiscaux supportés, de la perte de valeur et de standing du bien et de la réparation du préjudice moral subi, était en lien de causalité directe avec le manquement avéré du notaire à son devoir de conseil au regard tant de l'incohérence des mentions, notamment quant au nombre d'appartements construits, figurant dans les divers actes, que des distorsions existant entre les déclarations du vendeur sur l'achèvement et l'état de construction de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes de dommages-intérêts formées contre M. Z..., l'arrêt rendu le 28 février 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille sept.