Tenant Lease Termination Rights Upheld, Financial Obligation Reassessment Ordered After Fire Damage

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° R 05-17.146 et n° A 05-17.500 ;

Sur le premier et le deuxième moyens du pourvoi n° A 05-17.500, réunis, ci-après annexés :

Attendu,d'une part, qu'ayant relevé que Mme X... n'avait pas entrepris les travaux nécessaires à la remise en état des locaux en raison de leur ampleur et de leur coût qu'elle n'avait pu immédiatement connaître, la cour d'appel a pu en déduire qu'elle n'avait pas entendu renoncer à se prévaloir de la résiliation du bail ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les dommages avaient affecté l'aile gauche de la partie restaurant qui était entièrement détruite, que trois chambres avaient été sérieusement endommagées ainsi que la charpente et la toiture, et constaté la destruction des sols, plancher haut, solivages et parquets, enduit plâtre, installation électrique, menuiserie pour portes et fenêtres, installation sanitaire, peinture, papiers peints, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes sur le défaut de mise aux normes administratives et qui a retenu que la société Fany n'avait ni pu jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination, en a souverainement déduit que la perte de la chose devait être considérée comme totale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le premier moyen du pourvoi n° R 05-17.146 et le troisième moyen du pourvoi n° A 05-17.500, réunis :

Vu l'article 1147, ensemble l'article 1733 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 12 avril 2005), que le 12 juillet 1996, est survenu un incendie dans des locaux appartenant à Mme X... et donnés à bail commercial, pour l'exploitation d'un hôtel-restaurant, à la société Fany dont l'assureur est la société Azur assurances (la société Azur) ; qu'au cours de l'hiver 1997, s'est produit dans les lieux loués un nouveau sinistre dû au gel ; que Mme X..., partiellement indemnisée par son assureur la société Mutuelle assurance artisanale de France (la MAAF), a assigné la société Fany à laquelle elle avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers, en résiliation du bail, et cette dernière société, la MAAF et la société Azur en paiement de diverses sommes destinées à réparer les conséquences des deux sinistres ; que la MAAF a sollicité le remboursement par la société Fany et la société Azur in solidum des sommes versées à son assurée Mme X... ; que la société Fany a assigné Mme X... aux fins d'annulation du commandement de payer ;

Attendu que, pour condamner la société Fany in solidum avec la société Azur à payer certaines sommes à Mme X..., incluant le coût de la remise aux normes, l'arrêt retient que, si avant l'incendie, l'établissement ne correspondait pas à toutes les normes exigées, aucune sanction ni aucune interdiction d'exploiter n'avaient été émises par les autorités compétentes ; que les travaux exigés pour la remise en état des lieux à la suite de l'incendie nécessitaient le dépôt d'un permis de construire qui impliquait dès lors le respect des normes applicables aux établissements accueillant du public ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° R 05-17.146, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Fany in solidum avec la société Azur à payer certaines sommes à la MAAF et à Mme X..., l'arrêt rendu le 12 avril 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;

Condamne, ensemble, Mme X... et la MAAF aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne Mme X... et la MAAF, ensemble, à payer à la société Fany la somme de 1 800 euros et à la société Azur la somme de 2 000 euros ;

rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du sept mars deux mille sept, par M. Y..., conseiller doyen, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.