Lessor Termination Based on Pre-Notice Cultivated Area Upheld in Error
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor sought to terminate a lease upon the tenants reaching retirement age, relying on statutory provisions that permit such termination unless the leased plot is below a specified size (6 hectares) for subsistence farming, or if the tenant's total cultivated area exceeds that limit, allowing the lessor to refuse renewal or limit it to the end of the current three-year period. The lower court upheld the termination, reasoning that the tenants' total cultivated area *before* a recent transfer far exceeded the threshold, thus validating the lessor's action based on the initial conditions. The high court overturned this decision, ruling that the conditions for exercising the right of repossession must be assessed as of the effective date of the termination notice, not based on prior larger holdings, thus violating the cited rural code articles.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 411-64 du code rural, article L. 732-39 du même code, article 700 du nouveau code de procédure civile; Lessor Termination Based on Pre-Notice Cultivated Area Upheld in Error: The lower court upheld the termination, reasoning that the tenants' total cultivated area *before* a recent transfer far exceeded the threshold, thus validating the lessor's action based on the initial conditions. The high court overturned this decision, ruling that the conditions for exercising the right of repossession must be assessed as of the effective date of the termination notice, not based on prior larger holdings, thus violating the cited rural code articles.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the main ground for the cassation, concerning the conditions for exercising the right of repurchase when the tenant reaches retirement age.
Cited alongside Article L. 411-64 to define the conditions related to the surface area for the right of repurchase.
Applied to order the payment of legal fees (Article 700) to the opposing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 411-64 du code rural, ensemble l'article L. 732-39 du même code ;
Attendu que le droit de reprise ne peut être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l'article L. 732-39, alinéa 6, du code rural ; que, si la superficie de l'exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite, soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 7 février 2005) que Mme X... a donné congé pour le 23 avril 2004 aux époux Y..., titulaires d'un bail ferme sur une parcelle de 5 ha 29 a 60 ca, au motif qu'ils avaient atteint l'âge de la retraite ; que les époux Y... ont demandé la nullité du congé au motif que la parcelle en faisant l'objet avait une superficie inférieure au seuil fixé à 6 ha pour l'exploitation à titre de subsistance ;
Attendu que pour déclarer le congé régulier, l'arrêt retient que la surface exploitée par les époux Y... était avant la cession à laquelle ils ont procédé, fin 2001, très supérieure aux 6 ha visés par l'article L. 411-64 du code rural, de sorte que les conditions posées par ce texte se trouvaient réunies au bénéfice de la bailleresse, laquelle était légitimement fondée à en revendiquer l'application et à limiter le renouvellement du bail à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le dernier des preneurs avait atteint l'âge requis ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les conditions de fond d'un congé s'apprécient à sa date d'effet, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille six.