Seller v. Buyer: Real Estate Sale Agreement, Substitution Clause, and Loan Contingency
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe parties entered into a private agreement for the sale of real estate with a condition precedent of loan approval by a specific date, and the agreement included a right of substitution for the buyers; when the loan was refused, the seller sought the agreed immobilization indemnity, but the Court of Appeal denied the claim, reasoning that the substitution clause rendered the initial agreement invalid as a unilateral promise of sale that was not properly registered, as required by tax law, which the Supreme Court overturned, holding that the faculty of substitution does not affect the unilateral or synallagmatic nature of the sales promise itself, thus violating the relevant civil code articles.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1134 et 1589 du code civil, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Seller v. Buyer: Real Estate Sale Agreement, Substitution Clause, and Loan Contingency: Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille six.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles formed the basis for the Court of Cassation's decision to quash the prior ruling.
This article was cited to order the opposing party to pay a specific sum for legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134 et 1589 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris , 25 novembre 2004) que par acte sous seing privé du 20 juillet 2001 M. X... a promis de vendre aux époux Y..., avec faculté de substitution, un immeuble sous la condition suspensive d'obtention de prêts avant le 21 septembre 2001, l'acte reportant à la date de la signature authentique, devant intervenir au plus tard le 29 septembre 2001 le transfert de propriété ; que la décision de refus de prêt en date du 22 septembre 2001 a été notifiée au vendeur le 23 octobre 2001 ; que M. X... a sollicité l'attribution de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que pour débouter M. X... de cette demande, l'arrêt retient que la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre l'acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix et que la promesse de vente s'analyse en une promesse unilatérale acceptée par les époux Y..., laquelle devait à peine de nullité, être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par les bénéficiaires, en application de l'article 1840-A du code général des impôts ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 000 euros à M. X... ; rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille six.