Property Sale: Seller's Claim for Damages and Eviction Following Abandoned Development Project

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que par acte notarié du 8 mars 1991 les consorts X... qui ont vendu à la SNC Sainte Maxime, représentée par la société Sofap Helvim, l'ensemble des droits de propriété d'un immeuble d'habitation et à usage commercial dans lequel ils exploitaient un fonds de commerce de bar, se sont réservés la possibilité d'opter pour un paiement partiel du prix sous la forme d'une dation en paiement de locaux commerciaux ou d'habitation à livrer dans la première tranche à édifier pour le 31 décembre 1993 ; que la SNC ayant abandonné son projet de promotion immobilière, les biens objets de la dation en paiement n'ont pas été livrés aux venderesses ; que la SNC a assigné les consorts X... en expulsion des locaux commerciaux à usage de bar et en réparation du préjudice de jouissance résultant de la livraison incomplète des biens vendus, les consorts X... demandant la réparation du préjudice subi du fait de l'inexécution de la dation en paiement ; que par jugement du 10 septembre 1998, le tribunal de grande instance de Draguignan a condamné la SNC Sainte-Maxime à payer aux consorts X... la somme de

1 260 000 francs majorée de l'indice du coût de la construction et ordonné leur expulsion ; que par arrêt du 5 janvier 2004 le jugement a été confirmé ;

Sur le premier moyen :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté Mme X... de sa demande contre la SNC Sainte Maxime tendant à la délivrance de locaux objets d'une dation en paiement en exécution d'un contrat de vente d'un ensemble immobilier le 8 juin 1991 alors, selon le moyen, qu'en décidant que l'option en faveur de la dation n'avait pu être levée par les vendeurs, dès lors que le délai d'option n'avait jamais couru et que ces derniers n'avaient pas été en possession des plans et de la notice descriptive des immeubles sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions d'appel si les déclarations de la SNC Sainte Maxime dans un courrier du 10 octobre 1995, selon lesquelles elle reconnaissait que les vendeurs avaient exercé ladite option n'étaient pas constitutives d'un aveu opposable à cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1354 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel qui a constaté que si la venderesse avait manifesté son intention de lever l'option, celle-ci nétait ouverte que dans le délai d'un mois à compter du début de la commercialisation de la tranche de travaux dans laquelle devaient être édifiés les locaux objet de la dation, n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ;

Et sur le troisième moyen :

Attendu qu' il est fait grief à l'arrêt d 'avoir débouté Mme X... de sa demande d'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce consécutive au défaut de livraison des locaux objets de la dation en paiement alors, selon le moyen, que la cour d'appel qui n'a pas recherché comme l'y invitaient les conclusions d'appel si les déclarations de la SNC dans un courrier du 10 octobre 1995 selon lesquelles elle reconnaissait que les vendeurs avaient exercé ladite option n'étaient pas constitutives d'un aveu opposable à cette société, en sorte que la dation en paiement n'était pas une simple option en faveur des venderesses mais une obligation définitive à la charge de l'acquéreur dont l'inexécution était à l'origine de la perte du fonds de commerce des venderesses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1354 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant constaté que l'obligation alternative était devenue pure et simple en l'état de l'impossibilité de réaliser l'un des termes convenus sans qu'il puisse être reproché une quelconque faute au débiteur et que le créancier doit recevoir l'obligation qui demeure, c'est-à-dire en l'espèce le paiement du solde du prix en numéraires dans les conditions stipulées à l'acte de vente, sa décision se trouve justifiée par ce seul motif, abstraction faite de celui erroné visé par le moyen ;

D'où il suit que les premier et troisième moyens ne peuvent être accueillis ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 566 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que la cour d'appel a estimé que la demande de Mme X... en paiement d'une indemnité pour retard de livraison des locaux commerciaux était irrecevable comme nouvelle en cause d'appel ;

Qu'en statuant ainsi quand devant les premiers juges une demande en paiement de dommages-intérêts avait été présentée en raison du non-respect des engagements contractuels de la SNC Sainte Maxime de sorte que la prétention soumise à la cour d'appel était virtuellement comprise dans la demande soumise au premier juge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que la cour d'appel a déclaré nouvelle la demande en paiement d'une indemnité pour retard de livraison des locaux commerciaux, l'arrêt rendu le 5 janvier 2004, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la SNC Sainte Maxime aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SNC Sainte Maxime au paiement d'une somme de 2 000 euros à Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille six.