Architect Fees Liability of Real Estate Investment Company

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1120, 1134 et 1165 du Code civil ;

Attendu que, par acte sous seing privé du 15 février 1994, réitéré les 23 septembre 1995 et 8 février 1996, M. et Mme X..., associés tant de la société civile immobilière du Château de Brindos (la SCI), propriétaire d'un domaine sur le site duquel est installé un hôtel, que de la société touristique de Brindos Côte basque Anglet (la société), qui exploite cet hôtel, agissant en leur nom personnel et se portant forts des autres titulaires des parts de la SCI et des actions de la société, ont donné mandat à la société JL Consultants (la société JLC) de "chercher un acquéreur et signer un contrat de réservation pour la totalité - indissociable - des parts de la SCI et des actions de la société", M. et Mme X... s'engageant, en outre, en vertu de l'acte du 15 février 1994, "à fournir à la société JLC tous autorisations, renseignements et précisions demandés pour les études et pour l'établissement de nouveaux C.U. et permis de construire" ; que, selon acte sous seing privé du 2 mai 1994, la société JLC a conclu avec M. Y... et la société civile professionnelle Lassie-Priou, architectes, un contrat d'architecte donnant à ceux-ci une mission de maîtrise d'oeuvre à l'effet d'élaborer un projet de rénovation et d'extension du bâtiment abritant l'hôtel ; que, prétendant qu'il incombait à la SCI de supporter la charge des honoraires afférents à l'accomplissement de cette mission, M. Y... et la SCP Lassie--Priou l'ont assignée en paiement de ces honoraires ;

Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel, après avoir énoncé que la preuve de l'existence d'un lien contractuel entre les architectes et la SCI ne pouvait être recherchée qu'en analysant l'acte du 15 février 1994, retient que M. et Mme X..., tant personnellement qu'en qualité de porte-forts, se sont bien engagés à demander un permis de construire, ce qu'ils ont fait et obtenu, que les architectes, après signature du contrat, ont effectivement fait les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire et que la qualité de maître de l'ouvrage de la SCI pour la mission allant jusqu'à cette obtention, est bien établie ;

Attendu, cependant, que la SCI n'était ni partie au contrat d'architecte, non plus qu'à l'acte du 15 février 1994, ni visée par la promesse de porte-fort contenue dans cet acte, de sorte qu'en se fondant sur de tels motifs, qui ne caractérisent pas une manifestation non équivoque de volonté de la SCI de se substituer au débiteur des honoraires litigieux dans le paiement de ceux-ci, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. Y... et la société Lassie Priou aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille cinq.