Property Owner v. Commercial Tenants Regarding Lease Recharacterization
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose when a commercial property owner terminated a subsequent management lease agreement with the tenants, who argued the management lease should be recharacterized as a commercial lease, despite having previously waived their rights to a nine-year commercial lease. The lower court held the tenants could not challenge the management lease based on a false statement regarding the owner's prior exploitation of the business, as they signed the agreement knowing the inaccuracy and thus waived their commercial tenancy rights. However, the higher court quashed this decision, reasoning that the lower court's justification failed to sufficiently establish the tenants' explicit waiver of their rights under the commercial lease statute, thereby lacking a legal basis for declaring them occupants without title.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Owner v. Commercial Tenants Regarding Lease Recharacterization: The lower court held the tenants could not challenge the management lease based on a false statement regarding the owner's prior exploitation of the business, as they signed the agreement knowing the inaccuracy and thus waived their commercial tenancy rights. However, the higher court quashed this decision, reasoning that the lower court's justification failed to sufficiently establish the tenants' explicit waiver of their rights under the commercial lease statute, thereby lacking a legal basis for declaring them occupants without title.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the reasoning section which led to the partial cassation of the lower court's decision.
Applied to order the opposing party (M. X...) to pay a specific sum for costs to Mlles Y...
Applied to reject the cost claim made by M. X...
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 mai 2004), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail le 25 mai 1992 à Mlles Chantal et Danièle Y... pour une durée de vingt-trois mois à compter du 15 juin 1992 ; que par acte sous seing privé du 17 mai 1994, constatant que Mlles Y... avaient été laissées dans les lieux à l'expiration de ce bail et avaient acquis le bénéfice d'un bail commercial de neuf années, mais qu'elles renonçaient à ce bail et au droit au renouvellement qui en découlait, les parties ont conclu un nouveau bail dérogatoire au statut des baux commerciaux pour une période de vingt-quatre mois, prenant effet au 15 mai 1994 pour se terminer le 14 mai 1996 ; que, par acte sous seing privé du 15 juillet 1997, les parties ont signé un contrat de location-gérance à compter du 1er août 1997, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, l'acte contenant la mention selon laquelle M. X... exploitait le fonds depuis le 1er janvier 1992 ; que, le 18 avril 1998, M. X... a fait délivrer congé à Mlles Y... pour le 31 juillet 1998, puis les a assignées en vue d'obtenir leur expulsion et leur condamnation à lui payer des redevances et des indemnités d'occupation ; que Mlles Y... ont excipé de la nullité du contrat de location-gérance du 15 juillet 1997 et sollicité sa requalification en contrat de bail commercial ;
Attendu que pour constater que Mlles Y... sont occupantes sans droit ni titre depuis le 1er août 1998, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que Mlles Y... ne peuvent faire grief au contrat de location-gérance d'affirmer mensongèrement que M. X... exploite le fonds de commerce depuis 1992 puisqu'elles ont elles-mêmes signé l'acte en sachant que cette mention était inexacte et qu'en souscrivant ce contrat, elles renonçaient à leur propriété commerciale au profit de M. X... ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la renonciation de Mlles Y... au bénéfice du statut des baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu le contredit et confirmé le jugement attaqué qui s'est déclaré compétent, l'arrêt rendu le 4 mai 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mlles Y... la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... .
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille cinq.