Developer v. Homeowners' Association: Common Land Transfer of Quarry Face

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 février 2004), que la société Entreprise Jean Spada, qui avait réalisé un lotissement industriel sur le carreau d'une ancienne carrière, a assigné l'association syndicale libre du Lotissement de La Vallière aux fins de voir juger que la propriété de la totalité des terrains, dont le front de taille haut d'une centaine de mètres, et des équipements communs avaient été statutairement transférés à l'association trois mois après l'établissement du procès-verbal de réception du 2 mai 1995 et que les frais de gestion et d'entretien engagés étaient à sa charge depuis cette date ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'association syndicale libre du Lotissement de la Vallière fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que la qualification de terrain commun suppose caractérisée l'existence d'équipements communs ou d'un usage collectif ; qu'en retenant au contraire qu'en l'absence d'équipement commun, il ne serait pas nécessaire de caractériser l'existence d'un usage collectif, la cour d'appel a violé l'article R. 315-5 du Code de l'urbanisme ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la falaise était incluse dans le périmètre du lotissement et qu'elle apparaissait sur le plan de configuration comme un terrain à usage collectif sans affectation et retenu que si celui-ci n'était pas un équipement commun mais un terrain commun au sens de la réglementation des lotissements, qui figurait dans le dossier de lotissement, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu de rechercher s'il était affecté à l'usage de tous les colotis ou de plusieurs d'entre eux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que l'association syndicale libre du Lotissement de la Vallière fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle l'y avait invitée, si l'article 7 des statuts de l'association ne prévoyait pas que l'acte de dévolution des équipements et terrains communs devrait revêtir la forme notariée et s'il n'était donc pas exclu que la propriété de la falaise ait pu lui être dévolue, en l'absence d'acte notarié à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si l'association syndicale libre avait refusé le 2 mai 1995 la réception des parties communes du lotissement et émis des réserves sur la propriété de la falaise et sur les risques géologiques qu'elle présentait, il devait être considéré que la réception des travaux en cause était intervenue à cette date, la cour d'appel, qui a retenu que la survenance d'éboulements et de travaux ultérieurs ne faisait pas obstacle à ce que la propriété de la falaise ait été transférée à l'association syndicale libre dans les trois mois suivant la réception, soit le 2 août 1995, conformément au cahier des charges du lotissement et aux statuts de l'association, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé qu'en application des stipulations combinées des articles 7 des statuts de l'association et 6 du cahier des charges du lotissement l'association avait pris en charge la gestion des équipements et terrains communs, donc de la falaise, dès la remise du procès-verbal de réception, assorti ou non de réserves, la cour d'appel, qui a retenu que les risques les concernant étaient assumés par le lotisseur jusqu'au transfert de propriété, a légalement justifié décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'Association syndicale libre du Lotissement de La Vallière aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'Association syndicale libre du Lotissement de La Vallière à payer à la société Entreprise Jean Spada et à Mme X... et M. Y..., ès qualités, ensemble, la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l'association syndicale libre du Lotissement de La Vallière ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille cinq.