Real Estate Company v. Parking Space Sale Rescission (Hidden Defects and Prescription)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 19 février 2004), que la société civile immobilière Cebras (la SCI) a acquis de la société Crédit immobilier de l'Oise, douze emplacements de stationnement dans un immeuble que celle-ci avait fait édifier ; que la SCI ayant demandé la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif que la configuration de la rampe d'accès aux sous-sols ne permettait pas le passage de véhicules de moyen gabarit, le Tribunal a soulevé d'office le moyen pris d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ; que la société Crédit immobilier de l'Oise a formé des appels en garantie contre les constructeurs et leurs assureurs ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, que le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme aux spécifications contractuelles ; qu'en l'espèce, par acte du 28 juillet 1993, la SCI Cebras a acquis douze lots dont l'acte de vente stipulait qu'ils étaient destinés à un usage de parking ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que les lots acquis par la SCI ne pouvaient être utilisés comme parkings conformément à l'usage stipulé contractuellement ; qu'en décidant cependant que les parkings n'étaient pas atteints d'un défaut de conformité ouvrant, au profit de l'acquéreur, une action en responsabilité à l'encontre du Crédit immobilier de France sur le fondement de l'obligation de délivrance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1603 et suivants du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la rampe d'accès ne permettait pas, ou rendait très mal aisé voire dangereux, le passage de véhicules de moyen gabarit, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ce défaut rendait les garages impropres à leur destination normale, a retenu, à bon droit, que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement de l'action exercée par la SCI ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite son action en garantie des vices cachés, alors, selon le moyen :

1 / que la fin de non-recevoir résultant de l'expiration du bref délai, prévu par l'article 1648 du Code civil n'est pas d'ordre public ;

qu'il en résulte qu'elle ne peut être soulevée d'office par le juge ; qu'en l'espèce, aucune des parties à l'instance ne réclamait la confirmation du jugement du 17 octobre 2000 et ni la SCI Cebras, ni les sociétés appelées en garantie n'invoquaient la fin de non-recevoir tirée de l'expiration du bref délai dont disposait la SCI pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés ; que la cour d'appel a pourtant considéré que la SCI avait agi trop tardivement pour déclarer l'action irrecevable, violant les articles 1648 du Code civil et 125 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que pour considérer que la SCI connaissait l'existence du vice dès le mois d'août 2003, la cour d'appel a seulement rappelé ses conclusions dans lesquelles elle exposait "trois contrats (de location de parkings) sont signés les 29 et 30 juillet 1993... malheureusement les clients ont rapporté, dès le lendemain leurs clés et une cliente a même indiqué que son embrayage était hors service... ces clients qui n'avaient jusqu'alors versé que le dépôt de garantie ont été immédiatement remboursés", conclusions dont il ne ressortait pas que l'échec des projets de location résulterait de l'inaccessibilité des parkings ; qu'aucun des motifs de l'arrêt ne permettent de déterminer le moment auquel la SCI aurait eu connaissance des difficultés d'accès à ses parkings ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a donc pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1648 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant constaté que M. X..., architecte, faisait valoir que seule une action pour vices cachés pouvait être introduite et qu'elle était éteinte par la forclusion, le moyen tiré d'une fin de non-recevoir soulevée d'office manque en fait de ce chef ;

Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI indiquait dans ses conclusions d'appel que des clients avaient rapporté leurs clés dès le lendemain de la signature de leur contrat en date des 29 et 30 juillet 1993 et qu'elle leur avait remboursé leur dépôt de garantie, la cour d'appel en a souverainement déduit que la SCI avait eu connaissance du vice dès le début du mois d'août 1993 et retenu à bon droit que l'action, engagée dix-huit mois après la révélation de ce vice, était tardive ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière (SCI) Cebras aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Cebras à payer la somme de 2 000 euros à la société Quille, 2 000 euros aux Mutuelles du Mans, 2 000 euros à M. X..., 2 000 euros au Crédit immobilier de France et 2 000 euros à la société Albingia ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille cinq.