Nullity of Commercial Lease and Sale of Business: Liability of Notary for Restitution of Purchase Price and Rental Income Loss

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt déféré, que, par deux actes reçus le 30 juillet 1993 par M. X..., notaire, les époux Y... ont, d'une part, cédé à la société Harvey's de Chamforgueuil (la société) un fonds de commerce de restaurant bar exploité sur l'aérodrome de Chalon Champforgueuil moyennant le prix de 400 000 francs, d'autre part, donné à bail à titre commercial à la société une construction à usage de bar restaurant élevée sur une partie de terrain dépendant du domaine public aéronautique ; que la société a été mise, le 5 octobre 1995, en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire ; que le 5 avril 1996, elle a agi en nullité des conventions précitées en raison de l'impossibilité de conclure un bail commercial sur des bâtiments implantés sur le domaine public ; que par arrêt du 31 mars 1998, la cour d'appel a constaté la résiliation du bail commercial à compter du 24 février 1996 et ordonné l'expulsion de la société ; qu'ultérieurement, l'arrêt attaqué a prononcé la nullité du bail, a jugé qu'il n'y avait pas lieu à restitution des loyers perçus par M. Y..., a prononcé la nullité de la cession du fonds de commerce, condamné M. Y... à restituer à la société, représentée par son liquidateur judiciaire, le prix de vente du fonds de commerce, condamné M. X... à garantir M. Y... de cette dernière condamnation et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice commercial ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour condamner M. X..., notaire, à garantir M. Y... de la condamnation à restituer au liquidateur de la société le prix de vente du fonds de commerce prononcée à son encontre, l'arrêt retient que M. Y... qui ne pourra, du fait de la liquidation judiciaire de la société, prononcée le 5 novembre 1998, obtenir la restitution du fonds cédé, subit en raison des manquements du notaire rédacteur de l'acte de vente juridiquement erroné à son obligation de conseil, un préjudice équivalent au prix de cession qu'il doit rembourser sans contrepartie ;

Attendu qu'en statuant ainsi alors que la restitution du prix auquel le vendeur est tenu à la suite de l'annulation de la vente ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, de sorte que le notaire ne pouvait être tenu à garantir le vendeur de sa condamnation à restituer le prix, mais pouvait seulement être tenu d'indemniser le cédant du préjudice résultant du défaut de restitution du fonds, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour condamner le notaire à payer à M. Y... la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice commercial, l'arrêt retient que le préjudice de M. Y... consiste en la perte d'une chance de continuer à percevoir des loyers en exécution d'un contrat de location valide, telle une convention d'occupation précaire, que cependant les éléments du dossier concernant l'activité du fonds de commerce amènent à considérer que la perte de chance est moindre que celle envisagée par le tribunal, en ce qu'elle vient principalement de la structure de l'affaire exploitée dans les locaux donnés à bail et seulement très accessoirement du défaut de validité de l'acte ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi alors qu'il résultait de ses constatations que le bail avait été résilié pour défaut de paiement des loyers avant même que soit intentée l'action en nullité du bail et qu'elle avait par ailleurs considéré que les difficultés de la société locataire n'avaient aucun lien avec la précarité de son bail, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé le lien de causalité entre les manquements du notaire rédacteur de l'acte et la perte de chance alléguée, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à garantir M. Y... de sa condamnation à restituer le prix de vente de fonds de commerce et condamné M. X... à payer M. Y... la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice commercial, l'arrêt rendu le 10 octobre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille six.