Purchasers v. Sellers and Real Estate Agency (Defective Property Sale)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 février 2004), que les époux X... ont vendu aux époux Y... un bien immobilier ;

qu'ayant constaté des désordres de construction, ils ont fait assigner les vendeurs et la société Reflexe immobilier, agence immobilière, en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'avoir limité la condamnation de la société Reflexe immobilier à la somme de 11 139,85 euros de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que l'action en nullité ou en résiliation d'une convention pour dol et l'action en responsabilité délictuelle fondée sur des manoeuvres dolosives constituent "deux actions distinctes" ; que le jugement du 12 février 2002, dont les époux Y... sollicitaient la confirmation, ayant retenu que la faute de la société Reflexe immobilier avait concouru à la totalité du préjudice des époux Y..., lequel englobait la perte du prix de vente, l'arrêt attaqué infirmatif de ce chef n'a exonéré la société de cette conséquence de son manquement fautif et préjudiciable aux demandeurs en responsabilité délictuelle qu'en violant par refus d'application les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant prononcé l'annulation de la vente pour dol du vendeur et retenu la faute de l'agence immobilière pour ne pas avoir effectué les vérifications élémentaires incombant à un professionnel de l'immobilier avant de proposer un bien à la vente, la cour d'appel, qui n'a pas constaté la perte du prix de vente, a pu retenir que la restitution de ce prix, incombant aux époux X..., ne devait pas être mise à la charge de l'agence immobilière ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour fixer à 11 139,85 euros la condamnation mise à la charge de la société Reflexe immobilier, l'arrêt retient que les époux Y... sont fondés à obtenir le remboursement de divers frais, pris en compte au jugement et que le préjudice lié aux tracas et soucis a été apprécié de façon adéquate ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la somme allouée ne comprend pas la somme de 3 500 euros fixée par les premiers juges au titre de ce dernier poste de préjudice, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

Attendu qu'il y a lieu, conformément à l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile , de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée aux faits souverainement constatés par les juges du fond et de dire que la société Reflexe sera tenue in solidum avec les époux X... au paiement de la somme de 10 595,20 euros + 544,65 euros + 3 500 euros soit 14 639,85 euros ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à 11 139, 85 euros la condamnation de la société Reflexe immobilier au bénéfice des époux Y..., l'arrêt rendu le 10 février 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Dit que la société Reflexe immobilier ne sera tenue in solidum avec les époux X... qu'au paiement d'une somme de 14 639, 85 euros ;

Dit que dans leurs rapports respectifs cette société et les époux X... supporteront par moitié la charge de la somme de 14 639,85 euros ;

Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;

Condamne la société Reflexe immobilier aux dépens du présent arrêt ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Reflexe immobilier à payer aux époux Y... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de la société Reflexe immobilier ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille cinq.