Seller Refusal to Execute Agreement Due to Unsatisfied Suspensive Conditions

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que, le 13 décembre 1996, M. et Mme X... ont donné mandat sans exclusivité à l'agence immobilière Immova Agence de la Gare de vendre leur maison pour un prix de 400 178 euros ; que, le 7 janvier 1997, M. et Mme Y... ont fait une offre d'achat valable jusqu'au 10 janvier à minuit, au prix de 304 898 euros, offre assortie de plusieurs conditions relatives à des aménagements de l'immeuble et à l'obtention d'un prêt, l'acte authentique devant être régularisé le 28 février 1997 au plus tard et la promesse de vente signée le 22 janvier 1997 ; que, le 17 janvier, les époux X..., qui avaient accepté l'offre dans les délais, ont refusé de conclure la promesse de vente, alléguant l'impossibilité de remplir les conditions avant le 1er mars 1997, date fixée pour l'entrée dans les lieux des acquéreurs ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que M. et Mme X... reprochent à la cour d'appel d'avoir fait droit à la demande en dommages-intérêts de l'agence immobilière après avoir constaté que la vente n'avait pas été conclue, alors qu'aucune commission ni aucune somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement réalisée et que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a accordé des dommages-intérêts à l'agence immobilière sur le fondement des dispositions des articles 1142 et 1152 du Code civil, a expressément écarté l'application des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1970 ; que le moyen manque en fait en sa première branche ;

Mais sur la deuxième branche du moyen :

Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu que pour décider que M. et Mme X... avaient commis une faute à l'égard de la société Immova en refusant de donner suite à l'offre d'achat qu'ils avaient acceptée, sans rechercher si les conditions suspensives stipulées dans l'offre ne pouvaient être réalisées avant l'expiration du délai convenu pour la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Immova Agence de la Gare aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Immova Agence de la Gare à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille cinq.