Property Owner v. Neighbors: Unpermitted Construction Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 12 décembre 2002), que M. X... a entrepris la construction d'une maison sur un lot lui appartenant ; que ses voisins, M. Y... et Mme Z..., Mme A... et la société civile d'habitation Résidence Patch (les consorts Y...) l'ont assigné devant le tribunal de première instance de Nouméa en responsabilité et dommages-intérêts pour les troubles subis du fait de cette construction ; qu'après expertise, le tribunal puis la cour d'appel ont reconnu sa responsabilité et décidé la démolition du bâtiment litigieux ;

Sur les trois moyens réunis du pourvoi incident de M. X..., qui est préalable :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné à payer aux consorts Y... diverses sommes à titre de dommages-intérêts alors, selon le moyen :

1 / qu'en l'état des écritures de M. X... rappelant que l'immeuble qu'il avait fait édifier était conforme au plan d'urbanisme directeur, la cour d'appel, qui le condamne à des dommages-intérêts sans constater ni la violation du cahier des charges du lotissement ni le caractère anormal des troubles de voisinage dont se plaignait la SCA Résidence Patch, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

2 / que la cour d'appel, qui condamne M. X... à réparer les troubles de voisinage causés à Mme A... par la construction édifiée sans permis sans constater le caractère anormal des troubles de voisinage subis, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

3 / que la cour d'appel, qui constate que les consorts Y... Z... avaient consenti à l'édification de la maison de M. X... et condamne cependant celui-ci à leur payer des dommages-intérêts pour trouble de voisinage, n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui en découlaient en violation de l'article 1382 du code civil ;

4 / que la cour d'appel qui condamne M. X... à des dommages-intérêts pour trouble de voisinage sans caractériser l'anormalité du trouble subi par les consorts B... et dont elle ordonne réparation, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, que par motifs propres et adoptés, l'arrêt, confirmatif sur ces points, retient, au vu du rapport d'expertise, que M. X..., ingénieur des travaux publics et employé par la direction de l'équipement de la province Sud, a édifié sa construction sans permis de construire ni contrôle technique et sans respecter le règlement de copropriété du lotissement ; qu'il en a découlé pour les consorts Y... des troubles de voisinage consistant en des nuisances dues à la rupture de l'harmonie du groupement d'habitations par un volume dominant couvert de tôles rouges en bordure d'accès au lotissement, à la présence d'un immeuble en maçonnerie d'un étage sur rez-de-chaussée implanté sur un petit terrain selon des prospects non réglementaires, à la mise en oeuvre d'une construction à étages en maçonnerie et béton armé, nuisances que les travaux de démolition aggraveront, à l'arrêt prolongé du chantier non nettoyé sur un terrain non clôturé, à l'absence de contrôle technique, notamment des fondations, dans un terrain constitué de vases et argiles molles ; que par leur signature de plans sans annotations, peu explicites pour des non-initiés, et d'un descriptif sommaire imprécis, M. Y... et Mme Z... n'ont pas consenti à la construction d'un immeuble en maçonnerie avec étage dont il n'est pas justifié qu'ils aient eu connaissance de l'absence d'un permis de construire et du non-respect de la réglementation en vigueur ;

Que par ces constatations et énonciations, desquelles il ressort que les dommages subis étaient la conséquence des fautes de M. X..., la cour d'appel appréciant souverainement, au vu des documents produits, l'absence de consentement de M. Y... et Mme Z..., a légalement justifié sa décision au regard du texte visé ;

Sur le pourvoi principal des consorts Y... :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'avoir limité le montant des dommages-intérêts à des sommes inférieures à celles retenues par l'expert alors, selon le moyen :

1 / que le rapport d'expertise judiciaire avait fixé le préjudice de la société Résidence Patch à la somme de 6 432 452 de FCFP du 3 novembre 1998 au 2 novembre 1999, puis à 514 470 FCFP du 3 novembre 1999 jusqu'à la date d'achèvement des démolitions, le préjudice de M. Y... et Mme Z... à la somme de 900 000 FCFP du 3 novembre 1998 pour 2 novembre 1999, puis à 75 000 FCFP par mois jusqu'à la date d'achèvement des démolitions, celui de Mme A... à la somme de 900 000 FCFP jusqu'au 2 novembre 1999, puis à 75 000 FCFP jusqu'à la date d'achèvement des démolitions ; qu'en décidant, dans le dispositif de sa décision, d'homologuer ce rapport d'expertise tout en réduisant les indemnités allouées à hauteur de 3 400 000 FCFP pour la société Résidence Patch, de 1 400 000 FCFP pour Mme A... et de 1 000 000 FCFP pour M. Y... et Mme Z..., la cour d'appel a statué par des chefs de décisions contradictoires, en violation de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

2 / que, si le juge n'est pas tenu de suivre les conclusions de l'expert judiciaire, il ne peut s'en écarter sans motiver sa décision, en indiquant les raisons pour lesquelles il estime ne pas suivre les conclusions de l'homme de l'art ; qu'en décidant néanmoins d'allouer à la société Résidence Patch, à M. Y... et Mme Z..., et à Mme A... des sommes moindres que celles retenues par l'expert qui avait évalué leurs préjudices, sans pour autant indiquer en aucune manière les raisons pour lesquelles elle estimait ne pas devoir suivre les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

3 / que le juge ne peut se borner à viser les pièces versées aux débats, sans les analyser, même sommairement ; qu'en se bornant à affirmer qu'elle disposait, "au vu des pièces versées", d'éléments suffisants pour réduire les indemnités évaluées par l'expert judiciaire, sans aucunement identifier lesdites pièces, et a fortiori sans les analyser, même sommairement, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

4 / que le propre de la responsabilité est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que la réparation d'un préjudice ne saurait dès lors être forfaitaire; qu'en décidant néanmoins d'allouer à la société Résidence Patch, à M. Y... et Mme Z..., et à Mme A... une somme forfaitaire en réparation de leur préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que si l'arrêt confirme le jugement de première instance en ce qu'il a homologué le rapport d'expertise, il reprend dans ses motifs les conclusions de l'expert en ce qui concerne les constatations relatives à la responsabilité de M. X... et à la nature des dommages subis par les consorts Y... et les infirme en ce qui concerne l'évaluation du montant des indemnités ; qu'il en résulte nécessairement que l'homologation du rapport était ainsi limitée aux seules conclusions approuvées ;

Et attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a apprécié la nature et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et, analysant chacun des préjudices subis et ne les réparant ainsi pas forfaitairement, a fixé le montant des dommages-intérêts revenant à chaque victime ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la SCA Résidence Patch, M. Y..., Mmes Z... et A..., et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes respectives des parties ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille six.