Real Estate Agency Commission Dispute Over Post-Mandate Sale to Introduced Buyer
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court considered an appeal by a real estate agency whose mandate explicitly forbade the property owners from selling to a buyer introduced by the agency through any other intermediary, even after the mandate expired, or face a penalty equivalent to the agreed commission. The property owners sold the property to buyers introduced by the agency but through a different agency, leading the original agency to seek the contractual indemnity. The appellate court dismissed the claim, reasoning that since the sale was executed through another agency and the original agency was not involved in the final price reduction negotiated by the second agency, there was no breach. However, the highest court quashed this decision, finding that the contractual prohibition against selling through another intermediary to a buyer introduced by the original agent was breached, irrespective of whether the sale was conducted directly or via a substitute intermediary, thus violating the applicable civil code articles concerning contractual obligations.
Regeste Legislator
Généré par l'IAVu les articles 1134 et 1147 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne les époux Y... aux dépens; Real Estate Agency Commission Dispute Over Post-Mandate Sale to Introduced Buyer: The property owners sold the property to buyers introduced by the agency but through a different agency, leading the original agency to seek the contractual indemnity. The appellate court dismissed the claim, reasoning that since the sale was executed through another agency and the original agency was not involved in the final price reduction negotiated by the second agency, there was no breach. However, the highest court quashed this decision, finding that the contractual prohibition against selling through another intermediary to a buyer introduced by the original agent was breached, irrespective of whether the sale was conducted directly or via a substitute intermediary, thus violating the applicable civil code articles concerning contractual obligations.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were cited in the reasoning section leading up to the cassation, indicating they formed the legal basis for judging the breach of contract.
This article was explicitly cited in the dispositive when ruling on claims for costs under this provision.
Although not a numbered article, the imposition of costs is a part of the final orders.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Française immobilière du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre des époux X... ;
Sur le moyen unique pris en sa première branche :
Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Attendu que les époux Y... ont, le 26 juin 2000, donné à la société Française immobilière mandat non exclusif de vendre un bien immobilier ; qu'après avoir appris qu'un compromis de vente avait été signé par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière avec les époux X... auxquels elle avait fait visiter le bien, la société Française immobilière a assigné les époux Y... en paiement de l'indemnité prévue par la clause 4 du titre III du mandat aux termes de laquelle ils s'étaient interdit, même après l'expiration du mandat, de traiter directement ou indirectement par tout autre intermédiaire, y compris un office notarial, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et s'étaient engagés, en cas de non respect de cette obligation, à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ;
Attendu que pour débouter la société Française immobilière de sa demande, la cour d'appel relève que le fait pour les époux Y... d'avoir conclu un compromis de vente avec les époux X... ne constituait pas un manquement contractuel dès lors que les premiers avaient traité avec les seconds non pas directement mais par l'entremise d'une autre agence immobilière et que la société Française immobilière ne justifiait d'aucune diligence ou intervention de sa part dans la réduction du prix déterminante de la vente négociée par l'autre agence immobilière, laquelle avait accepté au surplus de réduire le montant de la commission due par l'acquéreur ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y... n'étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu'à l'agence immobilière par l'entremise de laquelle l'opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l'interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a débouté la société Française immobilière de sa demande, l'arrêt rendu le 12 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille six.