Owner v. Real Estate Agency (Tenant Solvency)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les dispositions des articles 1 à 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que, selon ces dispositions, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui ou relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ;

Attendu que M. Dominique X... a sollicité le concours du gérant de l'agence immobilière Gapi Orep avec lequel il entretenait des relations amicales aux fins de trouver un locataire pour l'immeuble dont il est propriétaire dans la région parisienne ; que l'agence immobilière Gapi Orep a donné mandat le 9 décembre 1991 à la société MBI de rechercher des locataires pour M. X... ; que la maison a été louée le 28 mars 1992 ; qu'un mandat de gestion a été donné le 1er avril 1992 à la société Gapi Orep ; que, par arrêt infirmatif en date du 6 avril 1998, la cour d'appel de Douai a condamné l'agence immobilière Gapi Orep à payer des dommages-intérêts à son mandant au motif que le mandataire avait failli à son obligation de vérifier la solvabilité des locataires ; que, par arrêt en date du 20 décembre 2000, la 1re Chambre civile de la Cour de Cassation (arrêt n° 1981 pourvoi n° 98-17.689), a dit que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière ne pouvant être rapportée que par écrit, en retenant pour condamner l'agence à des dommages-intérêts, que l'écrit du 1er avril 1992 qui comportait l'obligation pour le mandataire de se livrer à une recherche de la solvabilité du candidat locataire n'avait fait que régulariser a posteriori un contrat déjà passé et en cours d'exécution, la cour d'appel avait violé les dispositions des articles 1 à 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 64 du décret du 20 juillet 1978 ;

Attendu que pour condamner l'agence immobilière Gapi Orep à payer des dommages-intérêts à M. X..., la cour d'appel de renvoi qui relève que ce n'est pas dans le mandat du 1er avril 1992 qu'il faut rechercher l'engagement contractuel des parties, retient que les courriers échangés entre M. Dominique X... et M. Georges Y... de la société Gapi Orep au mois de novembre 1991 et la signature d'un mandat de location entre la société Gapi Orep et la société MBI le 9 décembre 1991, démontrent l'existence de relations contractuelles entre la société Gapi Orep et M. Dominique X..., qu'en tant que professionnel de l'immobilier, la société Gapi Orep avait un devoir de conseil envers M. Dominique X... et qu'il lui appartenait, avant de donner mandat à la société MBI, de signer préalablement avec M. Dominique X... un mandat de gestion ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la preuve de l'existence et de l'étendue des relations contractuelles entre un professionnel de l'immobilier et son client doit être rapportée par écrit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille cinq.