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04-20726 Généré par l'IA

Lessor's Claim Against Guarantors for Restoration Costs

Numéro de cause 04-20726
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Partiellement admis (Partially Allowed)
Frais judiciaires à la charge du recourant
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Synthèse Legislator

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A lessor sued the tenant's guarantors to recover the costs of restoring the leased premises after the tenant vacated, but the appellate court rejected the claim, finding that significant damages were due to infiltration and humidity beyond the tenant's maintenance responsibility, the claim amount was indeterminate, and the reality of the work was questionable. The highest court quashed this decision, reasoning that a landlord is entitled to full compensation for the tenant's failure to perform required repairs, that indemnification is not contingent upon the landlord first executing the repairs, and that the judge must assess the quantum of damage once its existence in principle is established.

Regeste Legislator

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Lessor's Claim Against Guarantors for Restoration Costs: The highest court quashed this decision, reasoning that a landlord is entitled to full compensation for the tenant's failure to perform required repairs, that indemnification is not contingent upon the landlord first executing the repairs, and that the judge must assess the quantum of damage once its existence in principle is established.

Mots-clés

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bailleur frais de réparation droit de reprise de la possession responsabilité de la caution responsabilité pour dégâts d'eau garantie de loyer impayée
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19-23269
Lessor's Right to Damages for Tenant-Caused Degradation Unconditioned on Repair or Lost Rent Proving
13-20207
Lessor-Lessee Dispute Over Property Repairs and Damages
95-10433
Lessee's Appeal on Premises Restoration Costs Denied
23-19316
Landlord v. Former Tenants (Damages Quantification)
66-11975
Landlord's Claim for Repair Costs Rejected; Tenants Awarded Damages for Abusive Proceedings

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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Vu l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1147 et 4 du Code civil

These articles were cited in the reasoning section leading to the decision to quash the lower court's ruling.

Vu les articles 700 du nouveau Code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991

These provisions were applied in the dispositive concerning the rejection of requests for costs/indemnities under these articles.

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Texte complet

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1147 et 4 du Code civil ;

Attendu que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 25 novembre 2004), que la société HLM Coutances-Granville a donné un logement à bail à Mme X..., M. X... se portant caution de sa fille ; qu'à la suite du départ de cette dernière, elle a assigné les consorts X... en paiement des frais de remise en état ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les dégradations les plus importantes sont liées à des infiltrations et des phénomènes d'humidité qui ne sauraient relever de l'entretien courant et des réparations mises à la charge de la locataire, que la créance dont se prévaut la société HLM demeure indéterminée dans son montant, que la réalité des travaux peut être sérieusement mise en doute, que l'ensemble de ces éléments conduit à considérer que la preuve de la créance de la société HLM n'est pas rapportée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société HLM Coutances-Granville de sa demande en paiement des frais de remise en état, l'arrêt rendu le 25 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du nouveau Code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes de la société HLM Coutances-Granville et de la SCP Piwnica et Molinié ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille six.