Lease Termination Upheld Despite Co-Owner Consent Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juin 2004), que les époux X..., qui avaient donné à bail une maison à usage d'habitation à Mme Y..., ont assigné leur locataire en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; que, reconventionnellement, Mme Y..., soutenant que les époux X... étaient propriétaires indivis de la maison, a demandé la nullité du bail conclu sans le concours des autres coïndivisaires et le paiement de dommages-intérêts ; qu'elle a en outre appelé en garantie la société Cannes Horizon, mandataire des bailleurs ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que le preneur est, dès lors, en droit d'invoquer la nullité du bail résultant du défaut de pouvoir des époux X... de contracter un tel acte sans le consentement des autres indivisaires ; que, partant, l'arrêt attaqué, en retenant que Mme Y... était inapte à se prévaloir de la méconnaissance de la règle précitée, laquelle n'est applicable que dans les rapports entre indivisaires, a violé les dispositions de l'article 815-3 du Code civil ;

2 / que la nullité du bail pour défaut de pouvoir du bailleur de passer un tel acte peut être invoquée par le preneur sans que celui-ci ait l'obligation de démontrer le préjudice résultant de cette nullité ; que, partant, l'arrêt, en retenant que Mme Y... ne démontrait pas que les difficultés qu'elle avait pu rencontrer, lors de son installation ainsi que celle tenant aux voies d'accès du bien loué, fussent en relation avec le statut juridique du bien loué, a violé les dispositions de l'article 815-3 du Code civil ;

3 / que la cour d'appel, en se bornant à affirmer que Mme Y... ne démontrait pas que les difficultés qu'elle avait pu rencontrer lors de son installation ainsi que celles tenant aux voies d'accès du bien loué eussent été en relation avec le statut juridique du bien loué, a statué par un motif imprécis ne permettant pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle sur le rejet de la demande de celle-ci et a, partant, entaché sa décision d'un défaut de motifs en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

4 / que la cour d'appel n'a pu écarter la demande en responsabilité formée contre la société Cannes Horizon en se bornant à faire état de l'absence de préjudice quand elle constatait les graves difficultés de jouissance subies par Mme Y... ; que, partant, l'arrêt attaqué a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;

5 / que la cour d'appel ne pouvait confirmer la décision de résiliation du bail à partir d'un commandement de payer délivré le 10 janvier 2001 et la condamnation de Mme Y... au paiement d'une somme de 12 129,22 euros, quand la délivrance de tels actes était irrégulière et la demande de résiliation irrecevable ; que, partant, l'arrêt attaqué a encore violé les dispositions de l'article 815-3 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte pas des conclusions d'appel de Mme Y... que celle-ci ait soulevé l'irrégularité du commandement de payer et de l'assignation en résiliation du bail ; que le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Attendu, d'autre part, que le bail d'un bien indivis consenti par un seul des indivisaires n'étant pas nul mais seulement inopposable aux autres indivisaires, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur l'obligation de démontrer le préjudice causé par l'irrégularité invoquée, a retenu, à bon droit, motivant sa décision, que le preneur ne pouvait contester la validité du contrat et, ayant constaté par motifs adoptés, que la carence de la société Cannes Horizon n'avait causé aucun préjudice à Mme Z..., en a exactement déduit que la locataire devait être déboutée de son action en garantie ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y..., la condamne à payer aux époux X... et à la société Cannes Horizon, ensemble, la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille six.