Commercial Lease Renewal Dispute Over Rent Modification and Eviction Guarantee

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2004), que, par actes du 18 avril 1996, la société Compagnie Restaurants et Caféterias (la société CRC), titulaire de quatre baux portant sur des emplacements à usage commercial situés dans un centre commercial, en a sollicité le renouvellement ; que, par actes du 3 juillet 1996, la société Sogefin, bailleresse, a accepté ces renouvellements en les subordonnant" à la modification du chiffre du loyer" ; que, par quatre jugements du 26 août 1997, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement des baux à compter du 1er juillet 1996 et a ordonné une expertise pour déterminer les éléments de fixation des nouveaux loyers ; que, postérieurement, la société bailleresse a offert de payer à la société CRC une indemnité d'éviction ;

Attendu que la société CRC fait grief à l'arrêt de dire que la société Sogefin est bien fondée à exercer le droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de commerce et de rejeter sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que la société Sogefin est tenue à la garantie d'éviction de l'article 1626 du Code civil alors, selon le moyen :

1 / qu'en matière de baux commerciaux aucune disposition ne fait obstacle à la détermination conventionnelle du loyer, la fixation du loyer renouvelé ne pouvant alors résulter que de l'accord des parties le juge n'étant pas en mesure de la fixer et le droit d'option du bailleur étant alors exclus, de sorte qu'en statuant ainsi en se bornant à relever que le bail initial ne comporterait pas une clause de loyer de type binaire et que la société CRC aurait invoqué les dispositions du statut des baux commerciaux pour solliciter le renouvellement du bail commercial, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la société CRC, si la fixation d'un loyer purement financier fixé à un prix de rémunération du capital de 8 % n'excluait pas toute fixation judiciaire du prix du bail renouvelé et tout droit d'option du bailleur, les juges d'appel ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 145-57 du Code de commerce ;

2 / que l'exception de garantie due par le vendeur est d'ordre public et tend à obtenir de ce dernier une abstention, de sorte qu'en rejetant l'exception de garantie soulevée par la société CRC en se bornant à énoncer qu'elle bénéficierait d'une garantie spécifique accordée par le décret du 30 septembre 1953 codifié et qu'elle ne pourrait donc "faire obstacle aux dispositions légales protectrices de ses droits, lesquelles lui accordent la garantie à laquelle elle prétend" sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la société CRC, si les dispositions d'ordre public du Code civil en matière de garantie d'éviction tendant à empêcher toute éviction par rapport à celles des baux commerciaux strictement indemnitaires n'étaient pas plus protectrices de droits de cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1626 et 1628 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a effectué la recherche demandée, a retenu, à bon droit, que, même dans l'hypothèse de baux comportant une clause "recette", le bailleur pourrait, en cas de désaccord sur le prix du bail, refuser le renouvellement de celui-ci et exercer son droit d'option ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, selon acte du 12 décembre 1985, la société Française des Nouvelles Galeries Réunies, aux droits de laquelle est venue la société Sogefin, avait cédé à la société SHRM 100 % des titres qu'elle détenait dans la société CRC et qu'elle avait le même jour consenti quatre baux à cette dernière, et ayant retenu que la cession du capital de la société CRC était distincte de celle des fonds de commerce litigieux dont les baux ont été conclus séparément, la cour d'appel en a exactement déduit que la société CRC, qui avait sollicité le 18 avril 1996 le renouvellement des baux, ne pouvait prétendre qu'à la garantie spécifique accordée par le statut des baux commerciaux auquel elle a reconnu être soumise et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Compagnie restaurants et caféterias aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Compagnie restaurants et caféterias à payer à la société Sogefin la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille six.