SCI Managers' Authority to Sell Land Post-Term Expiration

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 8 janvier 2004), que la société civile immobilière les Résidences de Kerancalvez (la SCI) a fait l'acquisition d'un terrain dont le prix a été règlé au moyen d'un prêt consenti par la Banque hypothécaire européenne, devenue Banque immobilière européenne (BIE), et garanti par une inscription d'hypothèque et la caution des gérants de la SCI, MM. Yves Le X... et M. Y... et par celle de M. et Mme Joseph Le X... ; qu'en l'absence de réalisation du projet immobilier, la BIE a accepté d'être règlée, partie par les cautions et partie par la perception du prix de la vente du terrain pour la réalisation de laquelle une promesse de vente est intervenue le 5 juin 1998 avec le Credit immobilier de Bretagne Ouest ; que MM. Le X... et Y... ayant refusé de régulariser l'acte authentique, cette dernière banque les a assignés en réalisation de la promesse ;

Sur le premier moyen :

Attendu que MM. Le X... et Y... font grief à l'arrêt de dire parfaite la vente du 5 juin 1998, alors, selon le moyen, "qu'en statuant comme elle l'a fait, bien que le "compromis" du 5 juin 1998 eût expressément précisé que MM. Y... et Le X... y intervenaient en leurs qualités de gérants de la SCI et qu'ils avaient reçu pouvoirs aux fins de conclure ce compromis de vente en vertu d'une délibération du 2 juin 1998, condition requise par les statuts pour autoriser les gérants à consentir à une telle opération, la cour d'appel qui a passé outre les termes de l'acte du 5 juin 1998, en méconnaissance de la loi contractuelle, a violé les dispositions des articles 1108 et 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes des statuts du 28 septembre 1979, la SCI avait une durée de dix années, qu'au delà elle serait déclarée en liquidation de droit, les gérants en exercice étant nommés liquidateurs, lesquels disposeraient alors de tous pouvoirs pour céder les éléments d'actif, la cour d'appel en a exactement déduit que depuis 1989, MM. Le X... et Y... disposaient des pouvoirs élargis attribués aux liquidateurs et que peu importait l'absence de publicité de la liquidation qui n'était requise que pour la protection des tiers ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après :

Attendu qu'ayant retenu que la BIE, créancière de quelques six millions de francs envers la SCI avait transigé à 1 400 000 francs avec règlement de la somme de 600 000 francs par les gérants et apurement du solde par la vente du terrain qui devait intervenir le 31 décembre 1998, qu'à défaut de réalisation de cette vente, le paiement avait été réalisé par les cautions et que les époux Le X... justifiaient des accords pris tant avec la banque qu'avec le Trésor public par lettre du 14 mai 1998, afin de permettre la mainlevée de toutes les sûretés grevant l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire, sans violation du principe de la contradiction, que les consorts Le Z... ne pouvaient se prévaloir de l'inscription subrogatoire prise à leur profit postérieurement pour renier leur propre signature, ce qui constituerait de leur part la stipulation d'une condition purement postestative ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que les deux premiers moyens était rejetés, le moyen est devenu sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les époux Joseph Le X..., étaient les gérants des SARL Le X... et Y..., associées uniques de la SCI et en liquidation judiciaire, qu'ils intervenaient pour faire valoir leurs droits dans le litige ouvert devant la cour d'appel et ne soulevaient pas un litige nouveau mais de simples prétentions propres dans un litige existant, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que les deux premiers moyens étant rejetés le moyen est devenu sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni des conclusions ni de l'arrêt que les consorts Le Z... aient soutenu que la responsabilité personnelle des gérants de la SCI ne pouvait être recherchée que sur le fondement d'une faute d'une gravité particulière et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS,

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, M. Yves Le X... et M. Jean Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne ensemble, M. Yves Le X... et M. Y... à payer à M. A..., ès qualités, la somme de 1 500 euros, à M. et Mme Joseph Le X... la somme de 2 000 euros et à la société Crédit immobilier de Bretagne Ouest, la somme de 2 000 euros ;

Rejette la demande de M. Yves Le X... et de M. Jean Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille six.