Agent Liability for Inflated Real Estate Purchase Price
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIndividuals who appointed an agent to purchase an apartment in Spain discovered their purchase price was inflated by 330,000 francs when the official notarial deed showed only 216,235 francs, leading them to sue for reimbursement of the difference. The agent alleged the higher amount was the true payment, tolerated by local tax authorities through a price reduction, but the court upheld the lower court's decision to order reimbursement, reasoning that once the buyers presented the official deed reflecting the lower price, the burden shifted to the agent to prove the actual higher payment was made, which the agent failed to do with credible evidence, especially since the funds transferred to the sellers equaled the lower recorded price.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1315 du Code civil, article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Agent Liability for Inflated Real Estate Purchase Price: The agent alleged the higher amount was the true payment, tolerated by local tax authorities through a price reduction, but the court upheld the lower court's decision to order reimbursement, reasoning that once the buyers presented the official deed reflecting the lower price, the burden shifted to the agent to prove the actual higher payment was made, which the agent failed to do with credible evidence, especially since the funds transferred to the sellers equaled the lower recorded price.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal's finding, which the Supreme Court upheld, implied that the burden of proof was correctly placed, rejecting the appellant's claim of inversion of this burden.
Cited in relation to the finding that the second and third grounds of appeal were not sufficient to allow the appeal.
Used to order the appellant to pay a sum to the respondents for legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu que, courant 1994, les époux X..., démarchés par M. Y..., président-directeur général de la société Groupe François Y... expansion, aux droits de laquelle se trouve la société Courtinvest, aux fins d'acquérir pour leur compte et en leur nom un appartement sis en Espagne, lui ont donné mandat et ont mis à sa disposition les fonds nécessaires ; que l'acte notarié espagnol signé le 13 décembre 1994 leur ayant été transmis seulement le 11 février 1997, les époux X... ont constaté que le prix d'achat qui s'y trouvait porté était de 216 235 francs, au lieu des 330 000 francs précédemment facturés à ce titre par la société mandataire ; que cette dernière, assignée en remboursement de la différence, a alors allégué que le prix de 330 000 francs correspondait à la somme effectivement versée, la discordance des deux chiffres résultant d'une minoration tolérée par l'administration fiscale locale dans des limites fixées par elle ;
Attendu que la société Courtinvest fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Angers, 28 janvier 2002) d'avoir accueilli la demande des époux X..., alors, selon le moyen, qu'il appartenait à ceux-ci, demandeurs en répétition de l'indu, de démontrer la réalité d'un trop versé, et qu'en retenant qu'elle n'établissait pas avoir payé l'appartement 330 000 francs et non pas 216 000 francs, il aurait inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;
Mais attendu que c'est sans inverser la charge de la preuve que la cour d'appel a considéré que, face à la production par les époux X... de l'acte notarié portant le prix officiel de 216 235 francs, il revenait à la société de prouver qu'il ne correspondait pas à la somme qu'elle prétendait avoir effectivement versée ; qu'elle a relevé que l'expertise de l'immeuble ou les pièces bancaires avancées par la société ne faisaient pas cette preuve, qu'elle n'avait du reste jamais informé ses mandants de la distorsion dénoncée, et au surplus que la somme virée sur le compte des vendeurs avait été de 216 235 francs ; que le moyen est sans fondement ;
Et sur le deuxième et troisième moyen :
Vu l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire ;
Attendu que ces moyens ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Courtinvest aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Courtinvest à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille cinq.