Landlord's Bad Faith Claim Barred by Prior Judgment on Lease Termination Nullity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2002), rendu sur renvoi après cassation (3e civile, 27 juin 2001, n° Z 99-17.737), que la société d'habitations à loyer modéré Logirep (société Logirep), preneur à bail de locaux à usage commercial appartenant à la Société civile foncière 65, a, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 avril 1995, notifié à la bailleresse qu'elle donnait congé à l'expiration de la période triennale en cours, le 31 décembre 1995 ; que la Société civile foncière 65 a assigné la société Logirep pour faire constater la nullité du congé et que, reconventionnellement, celle-ci a demandé le paiement d'une somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que la société Logirep fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande reconventionnelle, alors, selon le moyen :

1 / que l'action visant à faire constater la nullité d'un acte et l'action visant à obtenir des dommages-intérêts n'ont, par hypothèse, pas le même objet ; que l'autorité de chose jugée supposant une identité d'objet, le chef de l'arrêt du 1er février 1999, ayant constaté la nullité du congé du 12 avril 1995, ne pouvait en aucune façon paralyser l'action en dommages-intérêts engagée par la société Logirep ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 480 du nouveau Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;

2 / que la nullité d'un acte est nécessairement déduite de circonstances antérieures ou contemporaines à l'acte ; que pour considérer comme nul le congé du 12 avril 1995, l'arrêt du 1er juillet 1999 a retenu que le congé avait été expédié le 12 avril 1995 sous la forme d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que pour fonder sa demande de dommages-intérêts, la société Logirep se prévalait de circonstances postérieures au 12 avril 1995 et en toute hypothèse étrangères à la forme qu'avait revêtue le congé, puisque tirées de l'absence de diligence du propriétaire, alors que les locaux étaient libérés et que la société Logirep lui avait confirmé qu'elle n'entendait plus les occuper ; qu'en opposant l'autorité de chose jugée à la demande de réparation de la société Logirep bien que les deux actions eussent reposé sur des faits chronologiquement et matériellement distincts et, partant, sur des causes différentes, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 480 du nouveau Code de procédure civile et 1351 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le chef du dispositif de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 1er juillet 1999, confirmant le jugement en cause en ce qu'il a déclaré nul le congé délivré le 12 avril 1995 par la société Logirep, n'avait pas été attaqué par le pourvoi en cassation formé par la Société civile foncière 65, la cour d'appel en a exactement déduit que les demandes de la société Logirep, tendant à voir dire que la société bailleresse, en raison de sa mauvaise foi et d'un manquement à son obligation de loyauté, ne pouvait se prévaloir de la nullité du congé, se heurtaient à l'autorité de la chose jugée ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que la société Logirep, qui est une professionnelle de l'immobilier, ne développait aucun élément sérieux de nature à justifier en quoi la société bailleresse aurait manqué à un quelconque devoir de coopération, d'autant qu'il était stipulé dans l'article 3 du bail que "le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale en avisant le bailleur par acte extrajudiciaire, signifié au plus tard six mois avant l'expiration de la période en cours" ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société HLM Logirep aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société HLM Logirep ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille quatre.