Real Estate Sale Annulment Based on Buyer Error and Cost Allocation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Met hors de cause la BNP Paribas ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 juillet 2003), que le 17 novembre 1995, une promesse de vente est intervenue entre M. X..., vendeur, et les époux Y..., acquéreurs, portant sur un appartement sis dans une maison soumise au statut de la copropriété et sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire modificatif entérinant les travaux réalisés en vue de la division par appartements ; qu'un permis rectificatif a été délivré le 14 février 1996 et que l'acte authentique de vente a été reçu par M. Z..., notaire, le 25 mars 1996 ; que les époux X... ont sollicité l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur en faisant valoir que les travaux pour lesquels un permis modificatif avait été sollicité et obtenu n'étaient pas ceux réalisés, non susceptibles de régularisation comme contraires aux dispositions d'urbanisme applicables ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente sur le fondement des articles 1109 et 1110 du Code civil, alors, selon le moyen, que l'erreur n'est une cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable ; qu'en retenant l'erreur des acquéreurs sur la légalité du bien acquis sans rechercher, comme elle y était invitée, si les acheteurs n'avaient pas été en mesure de se convaincre de la réalité juridique et de l'objet strict du permis de construire modificatif délivré le 14 février 1996 et annexé à l'acte authentique du 25 mars 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte mentionnait que l'immeuble dans lequel se trouvait l'appartement cédé avait été édifié selon permis de construire délivré le 26 juin 1981, que le 25 octobre 1995 M. X... avait déposé une demande de permis de construire modificatif pour tenir compte des travaux réalisés en sous-sol, que le permis délivré pour des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée et des modifications extérieures, le 14 février 1996, avait été annexé à l'acte authentique, que si les acquéreurs étaient au courant de la situation du bien acquis quant à l'irrégularité des transformations accomplies dans la destination à usage de garage, du rez-de-jardin, par rapport au permis initial, situation ayant justifié la condition suspensive insérée au "compromis", la mention de la régularisation de cette situation par délivrance d'un permis modificatif annexé à l'acte authentique, ne pouvait que les rassurer sur la conformité du bien acquis à la réglementation d'urbanisme et que l'ensemble de ces éléments établissait l'erreur commise par les époux Y... affectant une condition substantielle de la vente, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1110 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même Code ;

Attendu que pour condamner le vendeur au paiement des frais et honoraires de la vente annulée, l'arrêt retient que les parties doivent être remises en l'état où elles se trouvaient avant l'exécution des conventions ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur ne peut, en conséquence de l'annulation de la vente, être condamné qu' à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues et à des dommages-intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute, et en conséquence de l'annulation de la vente, la cour d'appel a violé les textes sus-visés ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1961, alinéa 2, du Code général des impôts ;

Attendu qu'en cas de rescision d'un contrat pour lésion, ou d'annulation d'une vente pour vices cachés, et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière, perçus sur l'acte annulé, résolu ou rescindé, sont restituables si l'annulation, la résolution ou la rescision, a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ;

Attendu que pour mettre à la charge de M. Z..., notaire rédacteur de l'acte annulé, les frais de mutation et de publicité foncière, l'arrêt retient que le notaire a participé à la réalisation du préjudice subi par les acquéreurs et que ces derniers sont en droit de solliciter le remboursement des sommes versées au titre des frais ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ces dispositions condamnant les époux X... au remboursement des sommes versées au titre des frais et honoraires et M. Z..., in solidum avec les vendeurs, au paiement des frais de mutation et de publicité foncière, l'arrêt rendu le 9 juillet 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille cinq.