Co-Owner Sues Over Courtyard Door Closure Following Caretaker's Death

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 septembre 2003), que la société civile Samax (la SCI), est propriétaire dans un immeuble en copropriété de plusieurs lots à usage commercial ; qu'à la suite du décès accidentel de la gardienne écrasée par un camion de livraison, l'assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2002, a, par une résolution n° 19, décidé de procéder à la fermeture des vantaux de la porte centrale de la cour et de laisser ouverte en permanence la porte latérale de 7 h 30 à 20 h ; que la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires du 32 rue de Popincourt en annulation notamment de la décision n° 19 de cette assemblée et en dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la décision n° 19 de l' assemblée générale du 2 juillet 2002, alors, selon le moyen :

1 ) que doit être votée à l'unanimité de l'assemblée générale la décision de fermeture de l'immeuble pendant les périodes incompatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété, lorsque le dispositif de fermeture ne permet par une ouverture à distance ; que doit être assimilée à une fermeture totale de l'immeuble devant être votée à l'unanimité le dispositif de fermeture qui ne maintient qu'un accès insuffisant pour permettre l'activité normale des locaux commerciaux ; qu'en l'espèce, la SCI Samax faisait valoir que la décision de fermeture permanente de la grille à double vantaux devait être votée à l'unanimité car elle était incompatible avec l'activité des locaux commerciaux dès lors qu'elle empêchait l'accès des chariots, des palettes et des véhicules, lesquels ne pouvaient pas non plus passer par la porte latérale trop étroite ; qu'en considérant qu'une telle décision n'avait pas à être votée à l'unanimité au prétexte que la porte latérale d'accès permettait la livraison à l'aide de diables sans rechercher concrètement si cet accès, qui ne mesurait que 90 centimètres de large, permettait réellement l'accès des chariots et palettes nécessaires à l'activité des locaux commerciaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 ) que chaque copropriétaire est en droit d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que porte atteinte à ce principe de libre jouissance des parties communes la fermeture définitive, dans un immeuble à usage mixte d'habitation et à usage commercial, du portail d'accès à double vantaux de la cour, ce qui ne permet plus comme auparavant la livraison par véhicule de marchandises à la porte des locaux commerciaux et contraint à des manipulations manuelles nuisant au bon fonctionnement du commerce ; qu'en considérant qu'une telle fermeture du portail, dont elle a constaté qu'elle ne permettait désormais qu'une livraison à l'aide de diables des locaux commerciaux situés dans la cour, ne méconnaissait pas les droits de la SCI Samax, la cour d'appel a violé l'article 9, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le stationnement des véhicules dans les parties communes était incompatible avec les stipulations du règlement de copropriété, et que la SCI revendiquait la possibilité de livraison et donc de stationnement momentané à l'entrée des différents locaux commerciaux, que le syndicat des copropriétaires pouvait par application de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 à la double majorité qualifiée, modifier le règlement de copropriété et qu'en l'espèce, les preneurs des locaux commerciaux de la SCI pourraient continuer à exercer leur activité, une porte d'accès restant ouverte toute la journée, permettant la livraison à l'aide de diables, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu que l'assemblée générale étant habilitée en application de l'article 26-1 de la loi précitée à voter des travaux sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen d'un dispositif de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble et que cette décision, qui ne méconnaissait pas les droits de la SCI, n'avait pas à être votée à l'unanimité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation des termes du rapport de M. X..., que leur imprécision rendait nécessaire, que la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu retenir que ce rapport n'établissait pas que l'accès de la cour aux seuls livreurs pédestres diminuait la valeur vénale des lots commerciaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Samax aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Samax à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires du 32 rue Popincourt ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Samax ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille cinq.