Neighbors v. Unauthorized Construction Liability and Damages

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 7 décembre 2001 et 9 octobre 2002), que M. X..., après s'être vu refuser deux permis de construire en 1990 et avoir déposé une déclaration de travaux en 1991, a entamé la surélévation d'un bâtiment existant ; que, par arrêté du 13 avril 1992, le maire de Montlhéry l'a mis en demeure d'arrêter les travaux ; que, par acte du 20 novembre 1996, les époux Y..., propriétaires d'un pavillon contigu au sien, l'ont assigné en dommages-intérêts et en remise des lieux en état ; qu'à la suite de la révision du POS le 1er décembre 1998, M. X... a déposé une nouvelle demande de permis de construire et l'a obtenu le 30 juin 1999 ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1 / que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, fût-il délivré après le commencement des travaux, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que la construction litigieuse s'est trouvée autorisée par la délivrance, après modification du plan d'occupation des sols, d'un permis de construire en date du 2 juillet 1999 et que la juridiction administrative a rejeté la requête en annulation dirigée contre ce permis ; qu'en accueillant cependant l'action en responsabilité des époux Y... y Z..., la cour d'appel a violé par refus d'application les dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ;

2 / que si M. X... a pu entamer, en 1992, après s'être heurté à divers refus des permis de construire et de démolir sollicités, des travaux qui dépassaient le cadre strict de travaux exemptés de permis de construire en date du 10 mai 1991, il a immédiatement déféré à l'arrêté du 13 avril 1992 le mettant en demeure de cesser les travaux entrepris, et non pas de démolir ce qu'il avait réalisé ; qu'en retenant de ce seul chef l'existence d'une faute, pour la période d'avril 1992 au 30 juin 1999, époque à laquelle un permis de construire est venu régulariser la situation, en considérant comme inopérant le fait "que M. X... ait arrêté les travaux, sans qu'il soit allégué qu'il aurait fait détruire la construction nouvelle effectuée sans permis de construire, à la suite d'un arrêté portant ordre d'interruption de travaux du 12 avril 1992 (...)", quand l'intéressé avait ainsi satisfait à l'injonction reçue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

3 / que M. X... faisait pertinemment observer dans ses écritures d'appel que les énonciations du rapport d'expertise judiciaire du 7 avril 1999, antérieur à la demande de permis de construire déposée (le) sur la base d'un projet modifié, n'étaient plus d'actualité ; qu'en retenant cependant, pour constater l'existence du préjudice allégué par les consorts Y... y Z... qu'apparaît désormais "une construction neuve en parpaings bruts ; que le faîtage avant a été élevé de 3,25 à 6,10 mètres ; que le pignon sur limite séparative qui mesurait 5,98 mètres carrés mesure maintenant 29 mètres carrés, le retrait de la façade derrière la courette n'étant que de 1,60 mètre ; que les fenêtres du premier étage ainsi créé ont des vues directes rapprochées sur la maison des époux Y..., à 1,60 mètre de la ligne divisoire ; qu'il existe une diminution de luminosité dans la cuisine située au nord par effet de masque, mais pas de perte de soleil ; qu'il existe une diminution de la vue libre (...)", énonciations qui sont purement et simplement celles dudit rapport d'expertise, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

4 / qu'en retenant au titre des préjudices subis l'existence d'un préjudice esthétique lié au caractère "inachevé" de la construction, quand elle constatait que M. X... avait été mis en demeure de cesser les travaux entrepris, une "diminution de luminosité" dans une pièce "située au nord" et de toute façon non ensoleillée, ainsi qu'une "diminution de la vue libre", tout en constatant que l'actuel de la construction était conforme au permis de construire délivré le 2 juillet 1999, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que les époux Y... avaient subi, depuis le début de l'année 1992 jusqu'au 30 juin 1999, un préjudice de jouissance se traduisant par un préjudice esthétique tenant à la vision d'une maison inachevée, une diminution de luminosité et une réduction de vue libre en relation directe avec la faute commise par M. X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu que la faute de M. X... s'entendait de la construction et de son maintien, en 1992 jusqu'au 30 juin 1999, en infraction avec l'autorisation délivrée en suite de la déclaration de travaux et que le trouble de jouissance indemnisé s'étendait sur la même période ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... Y Z... la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille cinq.