Commercial Lease Termination Due to Unrectifiable Building Code Violations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial lease was signed for premises to be used as a snack bar and retail space, but the tenant sought termination and damages, claiming the premises violated building permit regulations and fire safety standards. The landlord argued the tenant was responsible for obtaining all necessary authorizations under a lease clause holding the tenant responsible at their own risk, but the appellate court sided with the tenant, and the high court upheld this, reasoning that since the landlord was aware of a prior building permit infraction and a subsequent permit application for the change of use had been refused and was deemed unregulatable, the landlord could not rely on the clause making the tenant responsible for administrative compliance when only the landlord had the power to rectify the non-conformity making the intended public-facing activity impossible.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 455 du nouveau Code de procédure civile, REJETTE le pourvoi, Condamne la SCI Barbara-Boris-Isabelle-Carles "BBIC" aux dépens; Commercial Lease Termination Due to Unrectifiable Building Code Violations: The landlord argued the tenant was responsible for obtaining all necessary authorizations under a lease clause holding the tenant responsible at their own risk, but the appellate court sided with the tenant, and the high court upheld this, reasoning that since the landlord was aware of a prior building permit infraction and a subsequent permit application for the change of use had been refused and was deemed unregulatable, the landlord could not rely on the clause making the tenant responsible for administrative compliance when only the landlord had the power to rectify the non-conformity making the intended public-facing activity impossible.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court implicitly validated the Court of Appeal's decision which disregarded this article by finding the lessor could not oppose the clause to the lessee.
The Court implicitly rejected the argument that the decision lacked grounds by upholding the lower court's reasoning.
This is the main order disposing of the appeal (Rejection of the appeal).
This provision relates to the costs awarded against the losing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 janvier 2004) que, par acte du 23 juillet 1994, la société civile immobilière Barbara-Boris-Isabelle-Carles (la société BBIC) a donné à bail à la société l'Aventure un local à destination de snack-bar, petite restauration, plats à emporter et vente de vêtements de sport ; que, prétendant que les locaux avaient été aménagés en infraction à la réglementation sur le permis de construire et aux normes de sécurité-incendie, la société l'Aventure a assigné la société BBIC en résiliation du bail ;
Attendu que la société BBIC fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de la condamner à payer à la société l'Aventure une provision sur le préjudice subi, alors, selon le moyen :
1 / qu'en refusant de faire application des termes clairs et précis du bail, qui prévoyaient "le preneur fait son affaire personnelle de toutes autorisations à obtenir, tant du syndicat des copropriétaires, s'il existe, que des administrations compétentes, à ses risques et périls, sans recours contre le bailleur" ce qui impliquait acceptation expresse par le locataire des risques inhérents à la situation administrative de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / qu'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions de la SCI "BBIC", qui faisaient valoir que l'acceptation par le preneur des risques inhérents à la situation administrative des lieux loués s'expliquait par le fait que la location concédée à la SARL l'Aventure résultait de l'initiative d'un locataire commercial déjà en place, qui connaissait la situation de l'immeuble et qui entendait néanmoins compléter par une activité complémentaire l'exploitation déjà exercée dans les lieux, sans opposition de l'administration, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'antérieurement à la signature du bail, il avait été dressé le 9 août 1991 à l'encontre de la société BBIC un procès-verbal de constat d'infraction à la réglementation sur le permis de construire ; que la demande de permis de construire déposée le 14 octobre 1992 par la société BBIC concernant le changement d'affectation de l'immeuble avait été refusée et que la situation n'était pas régularisable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit que la continuation de l'activité impliquant la réception du public étant impossible, la société bailleresse ne pouvait opposer à la société l'Aventure la clause insérée au bail selon laquelle le preneur devait faire son affaire personnelle des autorisations administratives alors qu'elle avait seule le pouvoir de mettre les locaux en conformité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Barbara-Boris-Isabelle-Carles "BBIC" aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille cinq.