Lessor Liability for Lessee Operating Losses Due to Roof Failure and Improper Sewage Modification

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Garage de la Méditerranée du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juin 2003), que la société Garage de la Méditerranée a donné à bail à la société Garage du Châtaignier des locaux à usage commercial ; que des infiltrations et refoulements d'eau étant apparus, la société Garage du Châtaignier, après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, a assigné son bailleur en exécution de travaux de reprise et en indemnisation de ses préjudices ; que celui-ci a appelé en garantie les syndicats de copropriété de deux résidences voisines et les époux Y..., propriétaires d'un immeuble voisin ; que les époux Y... ont à leur tour appelé en garantie M. X... ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que la société Garage de la Méditerranée fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est entièrement responsable du préjudice subi par la société Garage du Châtaignier du fait des pertes d'exploitation et de la débouter de sa demande de condamnation de cette même société à procéder à la réfection de la verrière alors, selon le moyen :

1 / que les parties au contrat de bail définissent librement les travaux incombant à chacune d'elles ; qu'en l'espèce, ainsi que le soulignait le bailleur, le contrat de bail stipulait de manière expresse que le preneur s'engageait en effectuer "la réfection" et le "remplacement de toutes les toitures ou châssis vitrés" ; qu'en déclarant le bailleur responsable du dommage résultant du mauvais état de la toiture, sans s'expliquer sur la portée de cette clause expresse, qu'elle a ignorée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

2 / qu'en toute hypothèse, le bailleur n'est tenu des grosses réparations que dans la mesure où elles n'ont pas été rendues nécessaires par un défaut de l'entretien imputable au preneur ; que le bailleur, en l'espèce, avait rappelé, d'une part, qu'aux termes du contrat de bail, le preneur s'était engagé à "entretenir les lieux loués", "en bon état de réparations locatives et d'entretien" et, d'autre part, que suivant le rapport d'expertise judiciaire, "le mauvais état de la couverture et de ses ouvrages annexes" était "manifestement lié à un entretien défectueux, voire inexistant", relevant "d'un défaut d'entretien locatif" ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si la nécessité de la réfection de la toiture ne résultait pas de l'inexécution par le preneur de son obligation d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 605 et 606 du même Code ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société Garage de la Méditerranée, tenue en exécution du bail, d'une part, des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil, d'autre part, de tenir les lieux clos et couverts suivant l'usage, avait manqué à ses obligations dès lors que la couverture prise dans son ensemble n'était pas étanche et n'assurait pas sa fonction de couverture des zones de stationnements sous-jacentes et que cette faute était directement à l'origine du préjudice puisqu'il avait été constaté par l'expert judiciaire que les locaux étaient pour partie impropres à leur destination, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des constatations de l'expert judiciaire que les eaux pluviales des constructions riveraines, canalisées par de nombreux tuyaux de descente, étaient recueillies par le chéneau positionné en rives d'égouts des versants, et canalisées en contrebas par des tuyaux de descente implantés dans le garage avec ou sans détournement, puis collectées dans une unique canalisation enterrée de section nettement insuffisante au regard des quantités d'eau à véhiculer, mais que le réseau enterré avait à l'origine pour seule fonction d'évacuer les eaux usées des constructions environnantes et que la création d'un réseau unitaire pour les eaux pluviales et les eaux usées constituait une erreur de conception dans la mesure où le concepteur, qui avait réalisé la couverture, et plus précisément son chéneau en rives d'égouts, n'apparaissait pas s'être préoccupé de la présence d'un quelconque réseau enterré d'évacuation des eaux pluviales, ni de la faiblesse du réseau d'assainissement préexistant alors qu'il lui appartenait de s'assurer, pour le moins, de la section et de l'état des canalisations en place et, en tout état de cause, de faire réaliser un réseau séparatif d'eau pluviale, la cour d'appel a déduit de ses constatations que la création d'un réseau unitaire avait été l'oeuvre de celui qui avait aménagé la couverture au dessus du coeur de l'ilot et que, dès lors qu'il n'était ni allégué ni démontré que les deux syndicats de copropriétaires et les époux Y... aient participé à cette création uniquement destinée à assurer le couvert des locaux loués, la société Garage de la Méditerranée devait être déboutée des actions en garantie dirigées contre ces syndicats et les époux Y... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Garage de la Méditerranée aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Garage de la Méditerranée à payer aux syndicats de copropriétaires 58 et 60, rue Georges Clémenceau, ensemble, la somme de 2 000 euros, rejette la demande de la société Garage du Châtaignier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille cinq.