Co-Owner Challenge to Leasehold Improvement Resolution Validity Based on Improper Majority Calculation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a co-owner challenging the legality of an executive decision made by the co-ownership general assembly concerning the installation of a smoke and odor exhaust chimney in a common area by a commercial lessee, which the lower court had ruled admissible because the co-ownership association and the lessor failed to prove proper notification of the prior contentious decision to the dissenting co-owner. However, on the main appeal, the high court quashed the appellate ruling because, in confirming the validity of the resolution under the requisite majority under the relevant statute, the court incorrectly based its calculation only on the votes cast (approving, dissenting, and abstaining) without determining if the required majority was achieved relative to the total weighted shares of all co-owners.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 25 b de la loi du 10 juillet 1965, Article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, Article 700 du nouveau Code de procédure civile; Co-Owner Challenge to Leasehold Improvement Resolution Validity Based on Improper Majority Calculation: However, on the main appeal, the high court quashed the appellate ruling because, in confirming the validity of the resolution under the requisite majority under the relevant statute, the court incorrectly based its calculation only on the votes cast (approving, dissenting, and abstaining) without determining if the required majority was achieved relative to the total weighted shares of all co-owners.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court based its decision to quash the lower court's ruling on the incorrect application of this article regarding the required majority for a general assembly resolution.
This provision was cited in the reasoning for rejecting the appeal incident concerning the admissibility of Mr. X...'s action, although it did not form the basis of the final order for cassation.
Applied to condemn the losing parties to pay a sum to M. X... for legal costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 1er juillet 2003), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 2 octobre 2001, n° 1344 F-D), que la société Brasserie Georges V, locataire dans un immeuble en copropriété d'un lot à usage commercial appartenant à la Société paloise immobilière de l'Aragon (SPIA), ayant installé dans une partie commune de l'immeuble, une cheminée d'extraction de fumées et odeurs, M. X... copropriétaire, l'a assignée ainsi que sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires en démolition de cet ouvrage ;
Sur le moyen unique de chacun des pourvois incidents, qui est préalable, ci-après annexé :
Attendu que l'arrêt rendu le 12 juin 1996 par la cour d'appel de Pau ayant été cassé, la cour d'appel, qui devait se prononcer sur la recevabilité contestée de l'action de M. X..., a exactement retenu que le syndicat des copropriétaires et la SPIA ne pouvaient soutenir que M. X... serait irrecevable à contester la décision n° 8 de l'assemblée générale du 2 octobre 1991 en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 faute par eux de justifier d'une notification régulière de cette décision à M. X..., copropriétaire opposant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que la résolution n° 8 constituait une véritable décision soumise au vote de l' assemblée générale, que les copropriétaires totalisaient lors du vote 3 205,5 tantièmes de copropriété et qu'elle a été votée dans les conditions requises par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elle a été adoptée par un vote favorable représentant 1 982,5 tantièmes, 796,5 tantièmes contre et 426,5 tantièmes pour les abstentions ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si cette majorité se trouvait acquise au regard du nombre total des tantièmes détenus par l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juillet 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne, ensemble, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais Aragon, la société Brasserie George V et la Société paloise immobilière de l'Aragon aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Palais Aragon, la société Brasserie George V et la Société paloise immobilière de l'Aragon à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les autres demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille cinq.