Claimants v. Notary for Malpractice Regarding Real Estate Lease and Share Buy-Back Clause
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe claimants sued the notary for professional malpractice regarding a complex real estate and commercial lease structure established for property acquisition, which ultimately led to an unfavorable rent reappraisal for the claimant companies after the lease term, due to a lack of a stipulated reciprocal buy-back clause for the shares in the SCI. The Court of Cassation upheld the lower court's decision to dismiss the claims, reasoning that the notary did not commit a fault by omitting the reciprocal buy-back clause because evidence suggested the claimant company had approved the draft agreement lacking the clause, which was deemed necessary for attracting investors, and the subsequent rent increase was due to unforeseen significant changes in local commercial factors, meaning the notary could not have offered useful advice at the time of the agreement; furthermore, the subsequent share transfer was handled by a different notary, negating a claim of breach of professional prohibition, and no evidence supported a claim of bias.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du nouveau Code de procédure civile, article 2, alinéa 1er, du décret du 26 novembre 1971; Claimants v. Notary for Malpractice Regarding Real Estate Lease and Share Buy-Back Clause: The Court of Cassation upheld the lower court's decision to dismiss the claims, reasoning that the notary did not commit a fault by omitting the reciprocal buy-back clause because evidence suggested the claimant company had approved the draft agreement lacking the clause, which was deemed necessary for attracting investors, and the subsequent rent increase was due to unforeseen significant changes in local commercial factors, meaning the notary could not have offered useful advice at the time of the agreement; furthermore, the subsequent share transfer was handled by a different notary, negating a claim of breach of professional prohibition, and no evidence supported a claim of bias.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the final order to award a sum of money to M. X... for legal expenses.
Cited in the reasoning to dismiss a ground for the appeal, but not explicitly referenced in the dispositive orders regarding the merits or costs, so it should typically be excluded based on strict rules. However, since the user instruction implies reviewing the *final orders* (dispositive), and this specific article is mentioned in the reasoning that supports the final judgment of rejection, I must strictly adhere to the instruction: 'Include a provision only if it is explicitly cited in the dispositive (the numbered orders at the end of the decision)'. Since the dispositive only contains 'REJETTE le pourvoi', cost order, and Article 700 order, and does not repeat this article, it must be excluded.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en ses six branches, et sur le second moyen, réunis, tels qu'ils figurent au mémoire en demande et sont annexés au présent arrêt :
Attendu que, en vue de l'acquisition d'un terrain propice à l'exercice et au développement de l'activité de la société SAMSE, M. X..., notaire, a prêté son concours à l'élaboration d'un montage juridique consistant en la constitution d'une SCI, en l'acquisition d'une partie de ce terrain par cette société civile immobilière et de l'autre partie par la société Dehestru, devenue la société La Boîte à outils, filiale de la société SAMSE, et en la conclusion d'un bail commercial, d'une durée de dix-huit ans, entre cette même société SAMSE et la SCI ;
qu'ultérieurement, par acte instrumenté par un autre notaire, le frère et la soeur de M. X... ont acquis neuf cents des mille parts de la SCI, la société SAMSE, restée titulaire de cent parts, s'obligeant à acquérir les autres parts sur simple demande de l'un ou l'autre des associés qui les voudrait vendre ; qu'au terme du bail, les consorts X... ont obtenu judiciairement la réévaluation du loyer convenu entre la SCI et la société SAMSE ; que, estimant que le montage avait été conçu par M. X... dans le seul intérêt de sa famille, les sociétés SAMSE et La Boîte à outils ont assigné ce notaire en responsabilité professionnelle et en réparation de leur préjudice ; que l'arrêt attaqué (Grenoble, 11 juin 2002) les a déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts ;
Attendu d'abord, qu'après avoir constaté les positions contraires des parties au sujet de la connaissance par le notaire de la demande d'une clause réciproque de rachat des parts sociales formée par la société SAMSE, l'arrêt, par motifs propres et adoptés, retient, d'une part, que, au vu du projet d'acte qui ne comportait pas cette clause, ladite société avait indiqué n'avoir "aucune remarque particulière à formuler sur l'acte d'engagement de rachat", et, d'autre part, que "la clause de rachat n'avait de sens pour un investisseur que si elle était unilatérale" et, "étant le seul moyen d'attirer les investisseurs, elle participait de l'économie de l'ensemble de l'opération telle que voulue, à l'époque, par les parties" ;
qu'ainsi, en l'absence de la preuve que le notaire avait eu connaissance de la volonté de la société SAMSE de voir stipuler une clause réciproque de rachat, la cour d'appel, a pu déduire que M. X... n'avait pas commis de faute en ne prévoyant pas une telle clause sans attirer particulièrement l'attention des parties sur l'absence d'une telle stipulation ; qu'ensuite, ayant relevé que l'allongement à dix-huit ans de la durée du bail avait été voulu par la société SAMSE pour pouvoir amortir les constructions réalisées, la cour d'appel a énoncé que "le loyer avait été révisé avec une hausse sensible, en raison d'une modification très importante des facteurs locaux de commercialité" impossible à prévoir et que "le notaire n'avait pas été en mesure de donner un conseil utile à la société SAMSE" au moment de la conclusion des actes litigieux ;
que, eu égard à ces constatations et énonciations, indépendamment de l'évocation surabondante des compétences propres de la société et de l'intervention de son conseil juridique, et selon la même interprétation souveraine de l'intention des parties et des éléments de preuve versés aux débats quant à l'économie de l'opération, elle a pu écarter tout manquement fautif du notaire à son obligation d'informer les sociétés contractantes sur les conséquences susceptibles d'advenir à l'expiration du bail, de sorte qu'elle n'avait pas à s'expliquer sur le préjudice allégué par la société La Boîte à outils au titre de la perte de la propriété des constructions ; qu'enfin, la cour d'appel, d'une part, ayant constaté que l'acte de cession des parts sociales aux frère et soeur de M. X... avait été reçu par un autre notaire, ce dont il résultait que M. X... n'avait pas transgressé la prohibition édictée par l'article 2, alinéa 1er, du décret du 26 novembre 1971, et, d'autre part, ayant retenu qu'il n'était justifié par aucune pièce d'un parti pris de celui-ci en faveur des consorts X..., a légalement justifié sa décision ; qu'aucun des griefs ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SAMSE et la société La Boîte à outils aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne solidairement la société SAMSE et la société La Boîte à outils à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille cinq.