Acquirer v. Notary: Undisclosed Servitude and Liability Following Prior Dismissal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que, selon acte notarié du 1er mars 1984 établi par M. X..., notaire associé de la société civile Fabre, X..., Y..., M. Z... a acquis un appartement, sa mère, Mme Z... se portant caution pour le montant du prêt contracté en vue de cette acquisition ; que, sous la rubrique "déclaration d'urbanisme et autres" était mentionné "plan d'occupation des sols rendu public le 30 juillet 1982", immeuble situé en "zone urbaine secteur sauvegardé", immeuble "situé dans le périmètre de protection d'un monument historique- site classé" que courant 1985-1986, M. Z..., qui souhaitait faire procéder à des travaux d'aménagement, s'est vu refuser le permis de construire en raison de l'existence d'une servitude de curetage non révélée dans l'acte d'acquisition ; que, reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil et de ne pas avoir demandé un certificat d'urbanisme au lieu d'une simple note de renseignement, M. Z... a assigné les vendeurs en résolution de la vente ainsi que le notaire sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle ; que, par un arrêt du 3 novembre 1992 devenu définitif, la cour d'appel de Bordeaux a rejeté les demandes de M. Z..., et a jugé qu'aucun manquement ne pouvait être reproché au notaire, l'obtention d'un

certificat d'urbanisme ne s'imposant pas ; qu'en 1990, M. X... a quitté la SCP Fabre, X... et Y..., qui est devenue la SCP Y... et A... ; que M. Z... et sa mère, Mme Z... (les consorts Z...) ont exercé une action disciplinaire contre M. X... ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Bordeaux, 2 juillet 2002), a rejeté cette demande ;

Sur le premier moyen :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de ne pas avoir mentionné le nom du greffier signataire de l'arrêt ;

Mais attendu que l'arrêt mentionne aussi qu'il a été prononcé en audience publique par le président en présence de Mme Martine Masse, greffier ; que le moyen manque en fait ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors, selon le moyen, que les consorts Z... soutenaient dans leurs conclusions récapitulatives qu'ils avaient, déjà devant les premiers juges, argué, non seulement du défaut de demande de certificat d'urbanisme, mais également d'irrégularités graves entachant l'acte notarié lequel comprend une description d'un appartement qui, prétendument, aurait eu 118 m et même inclus un plan qui dissimule une servitude de curetage sur 63 m ; que loin d'invoquer comme seul fait fautif l'omission de demander un certificat d'urbanisme, les consorts Z... reprochaient ainsi à M. X... d'autres faits et fautes ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que le jugement du 20 novembre 1989 et l'arrêt confirmatif du 3 novembre 1992, relèvent qu'il n'était pas démontré que les vendeurs avaient eu connaissance de la servitude et que le certificat d'urbanisme, dont l'obtention n'était pas requise par les textes en vigueur, n'aurait pas procuré plus de renseignements que la note d'urbanisme obtenue par le notaire ; qu'en se fondant sur l'autorité de la chose jugée par ces décisions, l'arrêt attaqué a écarté les conclusions prétendument délaissées, tant en ce qui concerne les renseignements d'urbanisme qu'en ce qui concerne la superficie litigieuse qui résulte de la servitude ; que le grief ne peut être accueilli ;

Sur la deuxième branche du même moyen :

Attendu que les consorts Z... font encore grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors que l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 3 novembre 1992 a été rendu entre M. Z..., d'une part, et M. X..., la société Somipro et Mme B..., d'autre part, Mme Z... n'était pas partie à cette instance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel était saisie de demandes émanant de Mme Z... ; qu'en considérant que l'arrêt du 3 novembre 1992 de la cour d'appel de Bordeaux avait autorité de la chose jugée en ce qu'il avait rejeté les demandes de M. Z... dirigées contre M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;

Mais attendu que Mme Z... s'est portée caution du remboursement du prêt contracté par son fils ; que le remboursement du prêt n'étant pas en cause dans l'instance, la caution ne peut invoquer les vices qui seraient propres à l'acte d'une vente à laquelle elle n'était pas partie et qui ne sont pas susceptibles de mettre en cause sa validité ou ses effets, de sorte qu'elle est dépourvue d'intérêt à critiquer une éventuelle faute du notaire ; que le grief ne peut être accueilli ;

Et sur la troisième branche du même moyen :

Attendu qu'il est enfin reproché à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors que l'article 2 de l'ordonnance du 28 juin 1945 prévoit que donne lieu à sanction disciplinaire toute contravention aux lois et règlements, toute infraction aux règles professionnelles, tout fait contraire à la probité, à l'honneur ou à la délicatesse commis par un notaire, même se rapportant à des faits extra-professionnels ; que ces faits répréhensibles ne se confondent pas nécessairement avec la notion de comportement professionnel fautif ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter l'action fondée sur l'article 2 de l'ordonnance, que les faits reprochés au notaire n'avaient pas été qualifiés de comportement professionnel fautif, sans rechercher si ces faits ne devaient pas néanmoins être qualifiés de faits répréhensibles au sens de l'article 2 de l'ordonnance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ;

Mais attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et de l'arrêt ayant l'autorité de la chose jugée, que le manquement reproché au notaire ne pouvait être volontaire dès lors que ni le vendeur ni le notaire n'avaient connaissance de la servitude litigieuse et que la délivrance d'un certificat d'urbanisme était réputé non obligatoire au moment de la passation de l'acte notarié litigieux ; qu'ainsi l'arrêt est légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille cinq.