Commercial Lease Termination and Franchisor Liability Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 2003), que par acte du 28 février 2000, la société civile immobilière (SCI) Naka, propriétaire de locaux situés dans un centre commercial donnés à bail à la société Jolimax pour l'exercice d'un commerce de restauration rapide, a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyers visant la clause résolutoire ; que le 20 mars 2000, la société Jolimax a assigné la SCI Naka en faisant opposition à ce commandement de payer et en demandant que la clause résolutoire soit dépourvue d'effet ; que par une seconde assignation des 17 et 20 mars 2000, la société Jolimax et son franchiseur, la société Jackson développement, ont sollicité la résiliation du bail aux torts du bailleur qui aurait enfreint la clause d'exclusivité insérée au bail en conférant à la société Orion Food Systems France, dans le même centre commercial, un bail destiné à une activité de restauration rapide ; que dans un arrêt en date du 23 mai 2001, la cour d'appel de Paris a dit que la SCI Naka avait violé la clause d'exclusivité et qu'elle devait réparer le préjudice subi par la société Jolimax et, avant dire droit sur le quantum de ce préjudice,

a ordonné une expertise ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1184 du Code civil ;

Attendu que pour dire que le bail liant la SCI Naka et la société Jolimax est résilié à la date de son prononcé et condamner la société Jackson développement in solidum avec la société Jolimax à verser les loyers afférents à la période du 1er septembre 2001 à la date de ce prononcé, l'arrêt retient que les parties sont d'accord pour que la résiliation du bail soit prononcée mais chacune d'elle demandant que ce soit aux torts de l'autre, la SCI Naka en raison du non-paiement des causes du commandement visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2000, la société Jolimax se fondant implicitement sur les dispositions de l'article 1184 du Code civil ; que la SCI Naka ne peut se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'elle a délivré le commandement de payer demeuré infructueux de mauvaise foi ; que la résiliation ne peut cependant intervenir aux torts de la SCI Naka dès lors que la société Jolimax a fait choix de rester dans les lieux après le 1er septembre 2001, date à laquelle la violation de la clause de non-concurrence a cessé de produire ses effet néfastes ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la SCI Naka avait violé la clause d'exclusivité insérée au bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour condamner la société Jackson développement in solidum avec la société Jolimax à verser les loyers afférents à la période du 1er septembre 2001 à la date de son prononcé, l'arrêt retient que la société Jackson développement, qui ne peut ignorer en sa qualité de franchiseur sur qui pèse une obligation de conseil, le fait que la société Jolimax n'ait pas progressé rapidement vers une situation bénéficiaire dans le délai de six mois de la cessation de l'infraction, montre qu'elle n'avait ni été capable de redéfinir un nouveau plan financier ni de conseiller la société Jolimax pour prendre la décision qui s'imposait, arrêter au 31 août la poursuite de l'activité et qu'elle a ainsi commis une faute quasi délictuelle à l'égard du tiers au contrat de franchise qu'est la SCI Naka, bailleresse ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser quelles dispositions du contrat de franchise stipulant l'obligation de conseil auraient été méconnues, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce quil a dit que la société Jackson développement a manqué gravement à son engagement de conseil à l'égard de la société Jolimax et ce, en violation du contrat de franchise, que ce fait a causé un préjudice à la SCI Naka, condamné la société Jackson développement in solidum avec la société Jolimax à verser les loyers afférents à la période du 1er septembre 2001 à la date de son prononcé et dit que le bail liant la SCI Naka et la société Jolimax est résilié à la date de son prononcé, l'arrêt rendu le 3 décembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la SCI Naka aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Naka à payer à M. X..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jackson développement, la somme de 2 000 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Naka ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille cinq.