Purchasers v. Notary: Lack of Established Prejudice in Unfinished Apartment Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAPurchasers of an unfinished apartment, financed by a loan secured by a mortgage on the property, discovered the building was burdened by a prior public treasury lien, and construction ceased following the seller's judicial liquidation; the purchasers then sued the notary who drafted the acquisition acts for failing to verify the property's encumbrances. The Court of Cassation quashed the lower court's decision, which had condemned the notary to pay the cost of remaining works, ruling that the lower court erred by finding the damage (the uncompleted building) to be direct, certain, and current, as the definitive prejudice resulting from the non-completion was not yet established given the ongoing liquidation proceedings of the developer, and the causal link between the notary's fault and the claimed damage was insufficiently characterized.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, Vu l'article 1382 du Code civil, Condamne les époux Y... aux dépens; Purchasers v. Notary: Lack of Established Prejudice in Unfinished Apartment Sale: The Court of Cassation quashed the lower court's decision, which had condemned the notary to pay the cost of remaining works, ruling that the lower court erred by finding the damage (the uncompleted building) to be direct, certain, and current, as the definitive prejudice resulting from the non-completion was not yet established given the ongoing liquidation proceedings of the developer, and the causal link between the notary's fault and the claimed damage was insufficiently characterized.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article served as the main legal ground against which the Court of Appeal's decision was judged to have violated the law regarding liability and damages.
This is the primary dispositive order, indicating the cassation of the lower court's decision.
This provision concerns the allocation of litigation costs imposed in the final orders.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Entenial ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que par actes dressés par M. X..., notaire, les époux Y... ont fait l'acquisition, dans un lotissement, d'un appartement en l'état futur d'achèvement opération en totalité financée par un prêt consenti par le Comptoir des entrepreneurs, devenu la société Entenial, et garanti par une hypothèque sur l'immeuble acquis ; qu'il s'est ensuite révélé que l'immeuble était grevé d'une inscription au profit du Trésor public ; que la société de construction-vente ayant été placée en liquidation judiciaire, les travaux ont été interrompus ; que, dans ces conditions, après avoir procédé à une déclaration de créance dans la procédure collective, les époux Y... ont recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant d'avoir établi les actes, sans avoir préalablement levé un état hypothécaire de l'immeuble ;
Attendu que pour condamner M. X... à réparer le dommage résultant de l'inachèvement de l'immeuble à hauteur du coût des travaux restant à accomplir, la cour d'appel, d'une part, énonce que les fautes du notaire avaient conduit les époux Y... à être propriétaires d'un bien immobilier dont les travaux de construction n'étaient pas terminés et dont ils ne pouvaient tirer aucun profit et, d'autre part, retient que ce dommage était direct, certain et actuel, indépendamment de l'issue de la procédure de liquidation judiciaire de la société de construction ;
Qu'en se prononçant ainsi, alors qu'est seul sujet à réparation le préjudice né, certain et actuel et qu'en l'état de la procédure de liquidation judiciaire ouverte au profit du promoteur-constructeur, les époux Y... ne justifiaient pas d'un tel préjudice, la cour d'appel, qui, en outre, n'a pas caractérisé l'existence du lien de causalité entre la faute du notaire et le dommage réparé résultant de l'inachèvement des travaux, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille cinq.