Commercial Tenant Rent Reduction Based on Local Market Value
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court overturned a lower court decision that denied a commercial tenant's request to lower the rent based on local market value, upholding that the rent must correspond to the rental value according to relevant commercial code articles. The lower court had incorrectly applied a 2001 amendment to the statute concerning triennial rent revisions, ruling that the tenant needed to prove a significant change (over 10%) in local commercial factors to justify a reduction. The high court reasoned that the statute, in its pre-amendment form applicable at the time, mandated that the revised rent must be set at the local rental value if it was lower than the current rent, irrespective of any changes in local commercial factors.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 2 du Code civil, article L. 145-38 du Code de commerce, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Tenant Rent Reduction Based on Local Market Value: The lower court had incorrectly applied a 2001 amendment to the statute concerning triennial rent revisions, ruling that the tenant needed to prove a significant change (over 10%) in local commercial factors to justify a reduction. The high court reasoned that the statute, in its pre-amendment form applicable at the time, mandated that the revised rent must be set at the local rental value if it was lower than the current rent, irrespective of any changes in local commercial factors.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles formed the substantive legal basis for the Court of Cassation's finding that the lower court erred in applying the law regarding the determination of rent based on locative value.
Cited in conjunction with the commercial code articles, suggesting its role in the interpretation or application of the dispute.
Applied to rule on the award of legal expenses (Article 700 claims).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-33, alinéa 1er, et L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, dans leur rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 2 du Code civil ;
Attendu que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;
Attendu que pour rejeter la demande en révision à la baisse du loyer de son bail commercial présentée par la société Guerlain, l'arrêt attaqué (Paris, 10 décembre 2003) retient que le législateur, en ajoutant par la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 la formule "par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33" au début du 3ème alinéa de l'article L. 145-38 du Code de commerce, a confirmé le caractère dérogatoire de ce dernier texte, et ce, sans rien innover ; qu'il s'ensuit que ce texte étant interprétatif, est applicable aux instances en cours à la date de publication de la loi du 11 décembre 2001 ; qu'il en résulte que pour voir fixer le loyer à la valeur locative comme le demande la société Guerlain, il faut qu'elle apporte la preuve d'une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné pour elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 145-38 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, n'était pas applicable en l'espèce et qu'il résulte de ce texte, dans sa rédaction initiale, qu'indépendamment de toute modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se trouve inférieure au prix du loyer en cours, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne la SCI Fragrance aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Fragrance, la condamne à payer à la société Guerlain la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille cinq.