Real Estate Commission Recovery Against Municipality Following Preemption
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA real estate agent, holding a three-month renewable mandate to find land for sale, secured a purchase agreement including a commission payable by the buyer; however, the municipality subsequently exercised its right of preemption, and the final sale occurred via authentic deed. The appellate court allowed the agent to recover the commission from the municipality, reasoning that the municipality could not challenge the nullity of the mandate due to non-compliance with specific regulatory requirements concerning the inclusion of the buyer's commission amount in the mandate, as the municipality had accepted the sale terms in both the preemption order and the final deed. The high court overturned this decision, holding that any subsequent agreement by a party to pay the agent's fee is only valid if concluded after the sale is finalized by the authentic deed, and finding the original request for payment invalid.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes; Real Estate Commission Recovery Against Municipality Following Preemption: The appellate court allowed the agent to recover the commission from the municipality, reasoning that the municipality could not challenge the nullity of the mandate due to non-compliance with specific regulatory requirements concerning the inclusion of the buyer's commission amount in the mandate, as the municipality had accepted the sale terms in both the preemption order and the final deed. The high court overturned this decision, holding that any subsequent agreement by a party to pay the agent's fee is only valid if concluded after the sale is finalized by the authentic deed, and finding the original request for payment invalid.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles formed the substantive basis for the cassation due to the violation of legal requirements concerning the real estate agent's mandate and commission.
This provision was applied to rule on the case without referral after quashing the lower court's decision.
This is the final order dismissing the claimant's claims.
This provision orders the costs of the underlying case and the current cassation proceeding to be borne by the appellant.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 21 septembre 1995, la SCI Magenta Résidence a donné à la société Euro conseil immobilier, agent immobilier, mandat de rechercher un terrain à vendre à Châlons-en-Champagne au prix maximum de 720 000 francs, commission incluse ; que ce mandat, d'une durée de trois mois renouvelable, ne précisait pas le montant de la commission mise à la charge de l'acquéreur ; que le 29 mai 1997 un compromis de vente a été signé entre la SCI Magenta Résidence et les consorts X... prévoyant le versement par l'acquéreur d'une commission de 66 330 francs à la société Euro conseil immobilier ; que par arrêté municipal du 19 août 1997, la ville de Châlons-en-Champagne a exercé son droit de préemption au profit de l'Office public d'aménagement et de construction ; que la vente a été réalisée par acte authentique du 29 décembre 1997 ; que la société Euro conseil immobilier a assigné la commune en paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que même si le mandat n'est pas conforme aux exigences de la loi du 2 janvier 1970, la ville de Châlons-en-Champagne n'est pas recevable à en poursuivre la nullité, dès lors qu'elle a expressément déclaré, tant dans l'arrêté municipal que dans l'acte de vente, accepter les conditions de la vente prévues entre les consorts X... et la SCI Magenta ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si, par une convention ultérieure, l'une des parties à la vente peut s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la cour étant en mesure de mettre fin au litige ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute la société Euro conseil immobilier de ses demandes ;
Condamne la société Euro conseil immobilier aux dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi qu'aux dépens de la présente instance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille cinq.