Commercial Lease Transfer Following Judicial Restructuring and Asset Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches :

Attendu, selon l'arrêt confirmatif déféré (Bourges, 25 juin 2001), que le 11 décembre 1995, la société Agricher a consenti à la société Les Amis verts un bail commercial portant sur des locaux à usage de magasin ; que le 20 mai 1996, la société Agricher a été mise en redressement judiciaire ; que, le 21 juin 1996, le tribunal a arrêté le plan de cession de l'entreprise au profit de la société Epis centre ; que le 28 août 1997, la société Epis centre a assigné le commissaire à l'exécution du plan de la société Agricher et l'administrateur provisoire de la société Les Amis verts pour voir dire cette société occupante sans droit ni titre de l'immeuble, objet du bail précité, et ordonner son expulsion ;

que la société Les Amis verts a été mise en redressement judiciaire le 13 novembre 1997, le plan de cession de cette société au profit de la société Loisirs maison jardin étant arrêté le 2 avril 1998 ; que celle-ci été appelée en intervention forcée ;

Attendu que la société Epis Centre fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que le bail consenti par la société Agricher à la société Les Amis verts s'était poursuivi avec la société Epis-Centre, le bail ayant été compris dans le plan de cession, et se poursuivait désormais au profit de la société Loisirs maison jardin, bénéficiaire du plan de cession de la société Les Amis verts, ensemble fixé les dettes de loyers dus par la société Les Amis verts puis la société Loisirs maison jardin, ensemble rejeté les demandes de la société Epis centre tendant à l'expulsion de la société Les Amis verts et de la société Loisirs maison jardin ainsi qu'à la fixation et au paiement d'indemnités d'occupation, alors, selon le moyen :

1 / que le dispositif du jugement du 21 juin 1996 énonçait :

"ordonne le transfert des contrats en cours conformément aux dispositions de l'article 86 de la loi du 25 janvier 1985, à l'exception de ceux expressément exclus dans les offres de reprise du cessionnaire" ;

que l'offre de cession énonçait : "Epis Centre propose que la nouvelle coopérative créée reprendra les contrats en cours selon le détail joint en annexe 4" ; que l'annexe 4 précisait que les contrats précédés de la lettre "N" n'étaient pas repris par la coopérative ; qu'en outre, le contrat de bail consenti à la société Les Amis verts figurait précisément au nombre des contrats non repris comme étant précédés de la lettre "N" ; qu'en laissant entendre, en dépit de ces énonciations claires et précises, que le jugement du 21 juin 1996 n'avait pas exclu de la reprise le bail consenti à la société Les Amis verts, les juges du fond ont violé, par méconnaissance du contenu du jugement du 21 juin 1996, l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision ;

2 / qu'en faisant prévaloir une solution déduite de l'analyse des règles de fond sur la solution qu'imposaient les termes du jugement du 21 juin 1996, les juges du fond ont violé l'article 1351 du Code civil par refus d'appliquer ce qui étai judiciairement décidé ;

3 / qu'il suffisait à la société Epis centre de faire juger que la société Les Amis verts ne pouvait revendiquer aucun bail à son endroit, en présence de la société Loisirs maison jardin, dès lors que la société Loisirs maison jardin ne pouvait avoir plus de droits que la société Les Amis verts ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil et le principe suivant lequel "nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet" ;

4 / que la société Epis centre pouvait faire juger, à l'égard de la société Loisirs maison jardin, qu'elle n'était tenue d'aucun bail comme venant aux droits de la société Les Amis verts, sans qu'il soit besoin d'exercer un recours contre l'acte de cession conclu entre la société Les Amis verts et la société Loisirs maison jardin ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 544 du Code civil et 1351 du même Code ;

Mais attendu qu'après avoir énoncé que sont exclus du domaine de l'article 86 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 621-88 du Code de commerce , les contrats qui n'apparaissent pas nécessaires à la poursuite de l'activité et ceux qui sont transmis en même temps que les actifs cédés dont ils constituent l'accessoire, tels les baux, l'arrêt retient que le bail consenti à la société Les Amis Verts n'était nullement indispensable à la poursuite de l'activité de la coopérative Agricher, laquelle n'a donné à bail les locaux litigieux qu'afin de rentabiliser son patrimoine immobilier, ce dont il résulte que le jugement arrêtant le plan de cession du 21 juin 1996 n'avait pu se prononcer sur le sort de ce contrat et ne pouvait donc avoir autorité de la chose jugée de ce chef; que l'arrêt retient encore que l'article 1743 du Code civil a pour effet d'instituer un lien indissociable entre l'immeuble et le bail qui en constitue l'accessoire, de sorte que le contrat de location est automatiquement transféré en cas de vente du bien loué; que par ces seuls motifs, abstraction faite de ceux surabondants critiqués par les troisième et quatrième branches, la cour d'appel a légalement justifié sa décision; que le moyen, non fondé en ses première et deuxième branches, ne peut être accueilli

pour le surplus;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Epis Centre aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille cinq.