Guarantor Liability, Delay Damages, and Risk of Double Compensation in Construction Completion
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAWhen a construction contract guarantor, following the initial builder's judicial liquidation, appointed a new contractor to complete a home construction, the homeowners sought a provisional payment for damages due to delays. The Court of Appeal ordered the guarantor to pay a sum for the remaining work and contractual penalties, based on the delay since the initial builder's failure and the lack of final acceptance. However, the Supreme Court quashed this decision because the lower court failed to determine whether the work being executed by the court-appointed professional, paid for by the guarantor, was nearing completion, which would risk double compensation for the same prejudice under the relevant construction code provisions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, paragraphe I de ce texte, les dépens; Guarantor Liability, Delay Damages, and Risk of Double Compensation in Construction Completion: The Court of Appeal ordered the guarantor to pay a sum for the remaining work and contractual penalties, based on the delay since the initial builder's failure and the lack of final acceptance. However, the Supreme Court quashed this decision because the lower court failed to determine whether the work being executed by the court-appointed professional, paid for by the guarantor, was nearing completion, which would risk double compensation for the same prejudice under the relevant construction code provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe decision's cassation is based on the Court of Appeal's failure to properly apply or investigate the conditions set out in this article regarding the continuation of work by the guarantor's designated professional.
The court's reasoning for cassation explicitly references the failure to verify conditions stipulated under this specific paragraph concerning the professional designated by the guarantor.
The court's reasoning for cassation explicitly references the failure to verify conditions stipulated under this specific paragraph concerning the payment terms by the guarantor.
The winning party (the El X spouses) was ordered to pay the costs of the cassation proceedings.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2003), rendu en matière de référé, que les époux El X... ont, en 1999, chargé de la construction d'une maison individuelle la société Construction et rénovation briarde, qui a souscrit une garantie de livraison à prix et délai convenus auprès de la société Chiyoda fire and marine Insurance company, devenue la société AIOI Assurance company of Europe (société AIOI) ; que l'entrepreneur ayant été placé en liquidation judiciaire en 2000, le garant a confié la poursuite des travaux à la société Environnement et tradition, qui a interrompu ses prestations en 2001 ;
que la société AIOI a, en 2002, chargé M. Y..., maître d'oeuvre, de la réalisation des travaux nécessaires à l'achèvement, dans les conditions prévues à l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
que, se plaignant des retards subis, les époux El X... ont demandé le paiement d'une provision sur l'indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que pour condamner la société AIOI à payer aux époux El X... une somme destinée à terminer les travaux de construction de leur maison, et une somme au titre des pénalités de retard contractuelles, l'arrêt retient que plus de trois années se sont écoulées depuis la défaillance du premier constructeur et que les travaux n'avaient toujours pas fait l'objet d'une réception ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux, mis en oeuvre par M. Y..., professionnel désigné par le garant conformément au paragraphe III de l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, et payés par ce dernier dans les termes du paragraphe I de ce texte, n'étaient pas sur le point d'être achevés, ainsi qu'il était précisé dans une attestation du 7 janvier 2003 du maître d'oeuvre, et si dans ces conditions il n'y avait pas risque d'une double indemnisation du même préjudice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 décembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne les époux El X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille cinq.