Landlord v. Tenant: Lease Renewal Rent Dispute and Procedural Oversight

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er mars 2004), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3ème, 10 juillet 2002, pourvoi n° R 00-21.565), que M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Y..., lui a, le 27 mars 1997, délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le montant de ce loyer, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de déplafonnement du loyer fondée sur la durée du bail expiré, alors, selon le moyen :

1 / que les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; qu'à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a estimé que le bail initial avait été remplacé par un second bail pour une nouvelle durée de neuf ans, sans constater qu'un congé aurait été donné suivant les usages et au moins six mois avant l'expiration du premier bail, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-9 du Code de commerce ;

2 / que, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a admis le renouvellement du bail, en dehors de toute reconduction tacite, sans constater qu'une demande de renouvellement avait été régulièrement signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-10 du Code de commerce ;

3 / qu'en l'absence de congé ou de demande de renouvellement, l'accord entre les parties visant à modifier le montant du loyer ne pouvait s'analyser que comme un avenant à la convention initiale et non en une convention nouvelle venant s'y substituer ; que la cour d'appel, qui décide que cette modification caractérisait la conclusion d'un nouveau bail, et qui ne constate pas que les parties n'auraient pas entendu limiter leur accord à la seule révision du montant du loyer, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

4 / que la modification du montant du prix des loyers en cours de bail ne suffit pas à caractériser l'intention des parties de nover et de conclure un autre contrat, en sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé également l'article 1271 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... produisait une fiche de renseignements sur les locataires à en-tête de l'agence Heer, mandataire du bailleur, comportant les mentions manuscrites suivantes "bail renouvelé au 1er janvier 1987, 16 555 F (prix initial) 1 X 2,00 : 33 110 F/an, soit 1er trimestre 1987 : 8 277,50", que l'écriture de ce document était identique à celle figurant sur les quittances de loyers établies par la même agence en date des 1er janvier 1987 et 17 juillet 1987 au nom de M. Y..., que ces quittances faisaient apparaître que le loyer avait été porté à 8 277,50 francs et que ce montant avait bien été payé par le locataire et ayant retenu que le paiement du loyer sur cette base concrétisait non seulement l'accord des parties sur le montant des loyers mais aussi sur le renouvellement du bail dès lors que tant sur la fiche manuscrite que sur la première quittance de loyer la date d'effet du nouveau bail était le 1er janvier 1987, laquelle correspondait très exactement à la date à laquelle aurait dû prendre effet un nouveau bail à la suite de celui débutant le 1er janvier 1978 pour neuf ans, soit jusqu'au 31 décembre 1986, et que ce dernier bail renouvelé avait eu une durée inférieure à douze ans, ce qui excluait un déplafonnement à ce titre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande de déplafonnement du loyer, fondée sur des motifs autres que la durée du bail expiré, l'arrêt retient que le local est d'une surface de 208,40 mètres carrés pondérée à 119,51 mètres carrés, d'accès facile pour la clientèle mais piétonne puisque la rue de l'Aspic fait partie du dédale de rues étroites et piétonne du coeur de Nîmes, que ceci est tout autant un avantage qu'un inconvénient tant pour les clients que pour le commerçant, ces avantages et inconvénients se compensant sans influer sur les caractéristiques du local ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre, aux conclusions du bailleur faisant valoir qu'une extension de près d'un quart de la surface utile des lieux loués, réalisée par le preneur au cours du bail écoulé, entraînait une modification notable des caractéristiques propres à ces locaux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE sauf en ce qu'il a dit que le dernier bail renouvelé entre MM. X... et Y... avait eu une durée inférieure à douze ans et qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef, l'arrêt rendu le 1er mars 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille cinq.