Lessor v. Lessee: Commercial Lease Renewal Rent Adjustment Based on Improvements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over the renewal rent for commercial premises, the lessor sought an upward adjustment (déplafonnement) based on substantial improvements made between 1998 and 1999; however, the appellate court refused the adjustment, reasoning that the improvements primarily concerned the residential part of the property and that the significant modification required by commercial lease law must principally affect the surfaces used for the commercial activity. The highest court quashed this decision, finding that the appellate court improperly added a condition not present in the law, as the statute governing rent adjustment upon renewal only requires a notable modification of the elements listed in the relevant articles, without explicitly restricting such modification to the commercial surface area.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-34 du Code de commerce, article 23-1 du décret du 30 septembre 1953, Article 700 du nouveau Code de procédure civile; Lessor v. Lessee: Commercial Lease Renewal Rent Adjustment Based on Improvements: The highest court quashed this decision, finding that the appellate court improperly added a condition not present in the law, as the statute governing rent adjustment upon renewal only requires a notable modification of the elements listed in the relevant articles, without explicitly restricting such modification to the commercial surface area.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, along with another, was cited as the legal basis for the cassation because the Court of Appeal allegedly violated it by adding a condition not present in the law.
This article was cited alongside L. 145-34 of the Commercial Code as the legal basis for the cassation.
This provision was applied to reject the claim for costs filed by SAS Distribution X... France.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-34 du Code de commerce, ensemble l'article 23-1 du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;
Attenu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 6 mai 2004), que la société civile immobilière la Tilleulierre (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial et d'habitation donnés à bail à la société Distribution X... France (la société X...), a donné congé avec offre de renouvellement à cette dernière pour le 31 décembre 1999 ; qu'aucun accord n'ayant pu être trouvé entre les parties sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande de déplafonnement du loyer, l'arrêt retient que les travaux financés et exécutés par la bailleresse entre le 3 juillet 1998 et 18 mai 1999, ont porté pour l'essentiel sur le logement d'habitation dont l'état d'entretien et de confort a été sensiblement amélioré, mais que l'augmentation de la valeur locative de ces locaux d'habitation, qui en est incontestablement résultée, ne peut à elle seule justifier le déplafonnement du loyer alors que la modification notable des caractéristiques du local, exigée par l'article L. 145-34 du Code de commerce, doit avant tout concerner les surfaces affectées à l'exploitation du fonds de commerce ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne la SAS Distribution X... France aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SAS Distribution X... France ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille cinq.