Lessor's Liability in Real Estate Lease Guarantee Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier qui avait été conclu avec la SCI Le Merle blanc pour l'acquisition d'un terrain et la construction d'un bâtiment destiné à la location, la société Sélectibail aujourd'hui dénommée société Bail investissement (le crédit- bailleur), a réclamé à MM. Gilbert et Gérard X..., cogérants et associés de la SCI, ainsi qu'à leurs épouses, Mmes Y... et Z..., d'exécuter leurs engagements de caution solidaire ; que ceux-ci s'y sont opposés en faisant valoir que le crédit-bailleur avait engagé sa responsabilité en octroyant à la SCI un crédit excédant manifestement ses facultés de remboursement ainsi qu'en leur faisant souscrire des cautionnements hors de proportion avec leurs revenus et leurs patrimoines ; qu'après avoir estimé que la somme demandée par le crédit- bailleur au titre du compte loyer-versement n'était pas justifiée, l'arrêt a dit que celui-ci avait commis une faute en sollicitant les cautionnements litigieux malgré "la disproportion évidente existant entre le montant des obligations garanties et l'incapacité financière effective du débiteur principal aussi bien que des garants" et l'a condamné à réparer le préjudice en étant résulté ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Bail investissement fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en paiement du solde du compte loyer-versement, alors, selon le moyen, que dans ses écritures, la société Sélectibail explicitait les termes de l'article 24 du contrat de crédit-bail prévoyant le mécanisme du compte loyer-versement et communiquait, à cet effet, un "tableau financier" détaillant les sommes dues chaque trimestre au titre dudit compte ainsi qu'un "tableau des loyers" permettant de calculer d'une part les loyers et d'autre part les versements, la différence constituant le solde du compte loyer-versement lequel était annexé au contrat de crédit-bail ; qu'en affirmant que la société Sélectibail ne produisait aucune situation comptable ni justification des calculs au résultat desquels elle serait créancière d'une somme de 87 751,59 euros sans aucunement s'expliquer sur les différents éléments versés aux débats et visés dans les conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que, sous couvert d'un grief de défaut de base légale, le moyen ne tend en réalité qu'à remettre en cause le pouvoir souverain des juges du fond d'apprécier la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu que pour retenir la responsabilité du crédit-bailleur, l'arrêt relève qu'il n'ignorait pas que le débiteur principal, bien qu'étant dépourvu de fonds propres et d'actif immobilier et soumis aux aléas économiques, devrait supporter des loyers trimestriels de 24 391,84 euros pendant quinze ans et que les engagements souscrits étaient exorbitants par rapport aux revenus et patrimoines des uns et des autres ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait elle-même relevé que MM. Gérard et Gilbert X... s'étaient portés cautions de la SCI Le Merle blanc dont ils étaient associés et cogérants en toute connaissance de cause des modalités et de l'étendue de leurs engagements, qu'il en était de même de leurs épouses respectives, qui étaient intervenues à l'acte de constitution de la SCI et qui avaient ensuite donné mandat à M. Gérard X... de la cautionner après avoir déclaré, devant notaire, qu'elles avaient pris connaissance des actes de crédit-bail et des engagements qu'ils comportaient, et qu'aucun d'eux n'avait prétendu ni démontré que le créancier aurait eu, sur leurs revenus, leurs patrimoines et leurs facultés de remboursement raisonnablement prévisibles en l'état du succès escompté de l'opération entreprise, des informations qu'eux-mêmes auraient ignorées, ce dont il se déduisait qu'ils n'étaient pas fondés à rechercher la responsabilité de leur cocontractant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Sélectibail à payer à M. Gilbert X..., à Mme Claude Y..., à M. Gérard X... et à Mme Sylvie Z..., pris en leur qualité de cautions solidaires et indivisibles de la SCI Le Merle Blanc, une somme de 121 959,21 euros (800 000 francs) à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 22 janvier 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne la SCI Le Merle blanc, M. Gérard X..., Mme Sylvie Z..., M. Gilbert X... et Mme Claude Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille cinq.