Purchaser v. Seller's Successors Regarding Real Burden to Block Views

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 janvier 2003), que, par acte notarié du 25 mars 1971, Mme X... a vendu à M. Y... une parcelle issue de la division d'un fonds dont elle était propriétaire, étant précisé à l'acte que les vues s'exerçant sur la propriété vendue depuis un bâtiment situé en limite séparative seraient bouchées aux frais de la venderesse à première demande de l'acquéreur ; que, par acte notarié du 20 mars 1974, Mlle X..., venant aux droits de sa mère, Mme X..., a vendu la partie du fonds dont celle-ci était restée propriétaire aux époux Z..., sans que fût reprise dans l'acte la clause relative aux vues ;

qu'en 1999, M. Y... a assigné les époux Z... pour obtenir l'obturation de ces vues ;

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers ; qu'en l'espèce, il est constant que la clause stipulée à l'acte de vente X.../Y... du 25 mars 1971, selon laquelle "les vues existant au profit du bâtiment existant dans le lot numéro 3 à la limite du terrain vendu seront bouchées aux frais de la venderesse à première demande des acquéreurs", n'a pas été reproduite à l'acte de vente X.../ Z... du 22 mars 1974 ; qu'il en résultait nécessairement que les époux Z..., ayants cause à titre particulier de Mme X..., ne pouvaient se voir opposer l'engagement de cette dernière de supprimer à première demande de M. Y... les vues litigieuses ; qu'en affirmant au contraire que "l'engagement pris par Mme X..., auteur des époux Z..., de boucher les vues donnant sur la propriété de M. Y..., à première demande, est opposable aux époux Z... qui se sont vus transmettre par leurs auteurs les droits et obligations grevant le fonds qu'ils ont acquis", la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1165 du Code civil ;

2 / que les dispositions restrictives de l'article 678 du Code civil concernant les vues droites d'un fonds sur l'autre ne sont pas applicables en l'absence de point de vue sur le terrain voisin ; qu'en l'espèce, il est constant que les vues litigieuses, d'ailleurs qualifiées d'inexistantes par les premiers juges, sont obstruées depuis 1971, tant par le mur de fibro-ciment édifié par M. Y... que par les aménagements intérieurs édifiés par les époux Z... ; qu'en considérant comme inopérants ces éléments de fait, exclusifs de la qualification de vues droites, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des dispositions susvisées de l'article 678 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les époux Z... s'étaient vu transmettre par leurs auteurs les droits et obligations grevant le fonds qu'ils avaient acquis et que la construction par M. Y... d'une clôture le long de la limite de propriété ne valait pas renonciation de sa part à exiger que les vues fussent bouchées, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur les prescriptions légales édictées par l'article 678 du Code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement l'existence d'une charge réelle affectant le fonds lui-même et non pas d'une obligation personnelle engageant seulement les auteurs des époux Z... ;

En attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer à M. Y... la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille quatre.