Lessor vs. Lessee: Advance Rent Return After Pre-Term Lease Termination Due to Unfinished Renovations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor was sued by a lessee for the return of an advance rent payment after the lessee unilaterally terminated a lease agreement that was set to commence on September 1st, due to the lessor's failure to complete promised kitchen renovations by that date, despite the lessee having already paid one month's rent in advance on July 2nd and subsequently demanding reimbursement after terminating the lease on July 27th. The Court of Cassation partially quashed the appellate decision, reasoning that because the appellate court found the lease effective date to be September 1st, it violated the civil code rule that payment due at a future date cannot be demanded before that date, by affirming the termination based on the lessor's breach occurring before the lease term began, thus improperly justifying the lessee's pre-term cancellation and subsequent refund order.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1186 du Code civil, Condamne la Compagnie générale des eaux aux dépens; Lessor vs. Lessee: Advance Rent Return After Pre-Term Lease Termination Due to Unfinished Renovations: The Court of Cassation partially quashed the appellate decision, reasoning that because the appellate court found the lease effective date to be September 1st, it violated the civil code rule that payment due at a future date cannot be demanded before that date, by affirming the termination based on the lessor's breach occurring before the lease term began, thus improperly justifying the lessee's pre-term cancellation and subsequent refund order.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court overturned the decision because the lower court failed to apply this article concerning the due date of obligations when ruling on the legitimacy of the tenant's termination.
The Compagnie générale des eaux was ordered to pay the costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Victoire immobilier ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 1186 du Code civil ;
Attendu que ce qui n'est dû qu'à terme ne peut être exigé avant l'échéance du terme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 30 août 2002), que, le 18 juin 1999, M. X... a, par l'intermédiaire de l'agence Victoire immobilier, donné à bail à la société Vivendi, aux droits de laquelle se trouve la Compagnie générale des eaux, une villa pour y loger son directeur des exploitations ; qu'il était précisé au bail que celui-ci prendrait effet au 1er août 1999 et que le bailleur s'engageait à faire des travaux d'aménagement de la cuisine ; que la date d'effet de la location a été différée au 1er septembre 1999 par le bailleur et que la société Vivendi a émis le 2 juillet 1999 un chèque d'un montant de 12 800 francs représentant un mois de loyer d'avance ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception la société Vivendi a, le 27 juillet 1999, résilié le bail et réclamé le remboursement de la somme payée d'avance, soutenant qu'elle n'avait pu prendre possession des lieux à la date convenue et que les travaux n'avaient pas été réalisés ; que la société Vivendi a assigné M. X... ainsi que la société Victoire immobilier pour les faire condamner à lui payer la somme de 12 800 francs et reconventionnellement, M. X... a réclamé le paiement d'une somme au titre du préavis non respecté ;
Attendu que pour accueillir cette demande et débouter M. X..., l'arrêt retient que celui-ci n'a pas justifié de l'exécution de son obligation d'aménager la cuisine en y faisant installer une cloison pour le 1er septembre 1999 et qu'ainsi la société Vivendi a pu légitimement, devant la carence avérée de son cocontractant, décider de résilier le contrat de location ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bail devait prendre effet à compter du 1er septembre 1999 et que le preneur avait résilié le bail le 27 août 1999, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la résiliation du bail était justifiée par le manquement du bailleur à son obligation d'exécuter les travaux promis au locataire avant la prise de possession des locaux, condamné M. X... à rembourser à la Compagnie générale des eaux la somme de 1 951,35 euros correspondant au loyer payé d'avance et débouté celui-ci de sa demande en paiement de la somme de 3 902,69 euros au titre du préavis non respecté, l'arrêt rendu le 30 août 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la Compagnie générale des eaux aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille quatre.