Neighbor Property Dispute: Overhang Demolition and Window Removal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 9 janvier 2003), que M. X... a assigné M. Y..., propriétaire d'un fonds jouxtant le sien, en démolition d'une construction et en indemnisation d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que M. Y... a demandé la suppression des fenêtres ouvertes dans le mur de l'immeuble de M. X... ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'abstraction faite d'un motif surabondant sur l'origine et la nature de l'espace séparatif existant entre les deux immeubles, la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'avant-toit de l'immeuble construit par M. Y... recouvrait l'intégralité du passage qui séparait les murs des deux immeubles et surplombait même une partie de la toiture de l'immeuble voisin, que rien n'autorisait M. Y... à considérer que l'espace séparatif que cet ouvrage recouvrait entièrement lui appartenait privativement, que celui-ci indiquait dans ses écritures que la limite de propriété avait été matérialisée par l'édification du mur en bois situé à 46 centimètres du mur d'habitation des consorts X... et que la proximité de l'avant-toit de la construction Y... et le léger débord qu'elle présentait sur une partie de sa largeur par rapport à la toiture de l'immeuble de M. X... causaient un préjudice à celui-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le deuxième moyen :

Vu l'article 676 du Code civil ;

Attendu que le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui peut pratiquer dans le mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant ;

Attendu que pour débouter M. Y... de sa demande de suppression ou d'aménagement des fenêtres de l'immeuble de M. X..., jouxtant son fonds, l'arrêt retient, par motifs propres, que ces fenêtres ont une nature de jour et que leur suppression ne se justifie pas dès lors qu'elles se sont toujours heurtées à un mur aveugle empêchant toute vue sur le fonds voisin et, par motifs propres, que ces fenêtres, qui ouvrent au moins depuis 1941 sur un mur situé sur toute la largeur du fonds de M. X..., lui même dénué de toute ouverture, ne peuvent être considérées comme des vues droites au sens de l'article 678 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a ordonné la démolition de l'avant-toit du mur de la façade arrière de la construction Y... situé en surplomb de l'espace limitatif des propriétés en litige, l'arrêt rendu le 9 janvier 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. Y... et de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille quatre.