Real Estate Indemnity Settlement Bars Subsequent Negligence Claim Against Notary

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société civile immobilière (SCI) Le Vinci de ce qu'elle se désiste de son pourvoi à l'encontre de M. X..., mandataire-liquidateur de la SCI Ar Lenn ;

Attendu que la SCI Le Vinci a été évincée, sur surenchère, de l'immeuble qu'elle avait acquis de gré à gré, de M. X..., mandataire-liquidateur de la SCI Ar Lenn, par acte notarié du 30 septembre 1995, l'un des créanciers inscrits en ayant requis la mise aux enchères et l'adjudication publique ; qu'elle a formé pourvoi à l'encontre du jugement d'adjudication ; qu'aux termes d'un accord passé, le 15 septembre 1995, avec l'adjudicataire, elle s'est désistée de son recours moyennant paiement d'une indemnité transactionnelle de 250 000 francs comprenant, outre les frais du pourvoi, ceux que l'adjudicataire est tenu de restituer en vertu des dispositions de l'article 2188 du Code civil à l'acquéreur dépossédé ; qu'ensuite de cette transaction, elle a assigné le notaire, M. Y..., en responsabilité, lui reprochant de n'avoir pas procédé à la procédure de purge ni attiré son attention sur les risques d'éviction ; que l'arrêt attaqué (Rennes, 29 mai 2001) l'a déboutée de ses demandes en considérant que si le notaire avait commis une faute en manquant à son obligation d'assurer l'efficacité de ses actes ainsi qu'à son devoir d'information, sa responsabilité ne pouvait être retenue en l'absence de préjudice certain de la SCI ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que la SCI Le Vinci fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en déclaration de responsabilité et en paiement d'indemnités, alors, selon le moyen :

1 / que la transaction n'a d'autorité de chose jugée qu'entre les parties ; que le fait qu'une victime ait transigé avec l'un des auteurs de son préjudice, en obtenant de ce dernier une réparation déterminée, n'emporte aucune autorité de chose jugée sur le quantum du préjudice réellement subi ; que la cour d'appel a violé les articles 1165, 1351, 2051 et 2052 du Code civil, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

2 / que la victime d'un préjudice ayant plusieurs auteurs, ceux-ci sont tenus in solidum de réparer l'intégralité du préjudice subi ;

qu'en conséquence, la victime, lorsqu'elle a transigé avec l'un des auteurs, conserve le droit d'agir contre les autres auteurs en réparation de l'intégralité de son préjudice si l'indemnité transactionnelle reçue est inférieure au préjudice total ; que la cour d'appel a encore violé les articles 2051 et 1382 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel, examinant les différents postes de préjudice invoqués par la SCI Le Vinci, a relevé que le prix d'acquisition lui avait été intégralement remboursé, le 28 juin 1995, par M. X..., que dans l'hypothèse du respect par le notaire de ses obligations professionnelles, la SCI n'aurait pu prétendre à aucune plus-value puisque, soit elle aurait renoncé à la vente, soit elle aurait été évincée, que le paiement des intérêts du prêt contracté pour la vente, postérieurement à l'adjudication, résultait d'un choix de gestion qui lui était propre puisqu'elle avait préféré continuer de les payer plutôt que de procéder au remboursement anticipé du prêt dès remboursement du prix de vente ; que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain et sans encourir les griefs du moyen dès lors qu'elle fondait sa décision sur des motifs indépendants de la transaction passée par l'adjudicataire que la cour d'appel a estimé, au vu de ses constatations et énonciations, que la SCI, qui ne justifiait d'aucun préjudice de ces chefs, ne pouvait les invoquer à l'encontre du notaire ;

Attendu, d'autre part, que s'agissant des frais et loyaux coûts du contrat que l'adjudicataire est tenu de restituer à l'acquéreur évincé par application de l'article 2188 du Code civil et qui constituent une obligation dont celui-ci a seul la charge, la cour d'appel a exactement retenu que l'indemnité transactionnelle versée à la SCI, qui en a délibérément fixé le montant, a eu pour effet de la désintéresser, de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir d'un préjudice de ce chef à l'encontre du notaire ;

Sur le second moyen, pris en ses deux branches, tels qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe :

Attendu que les griefs du moyen ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière (SCI) Le Vinci aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille quatre.